O guia essencial dos Imóveis

28/01/2011 - 23:25 - ATUALIZADO EM 04/02/2011 - 16:08

O guia essencial dos Imóveis

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Primeiro, os preços subiram, subiram, subiram. Depois, a alta perdeu força. E agora? É hora de comprar? De vender? ÉPOCA traz um roteiro completo para você se orientar no efervescente mercado imobiliário

JOSÉ FUCS

Já fazia tempo que a economista Andrea, de 39 anos, e o engenheiro Marcio Dualibi, de 46, planejavam mudar de casa. Com dois filhos,o apartamento em que moravam, de 120 metros quadrados e três dormitórios, no bairro da Vila Leopoldina,Zona Oeste de São Paulo, estava pequeno. A ideia era comprar outro apartamento, de 170 metros quadrados num condomínio da região. No fim de 2007, quando surgiu um comprador oferecendo R$ 360 mil pelo imóvel deles, não hesitaram em vendê-lo, embora ainda faltassem R$ 70 mil para comprar o novo apartamento. Como os preços dos imóveis usados pareciam estáveis, decidiram adiar a compra e aplicar o dinheiro para tentar ganhar a diferença. E foram viver num apartamento alugado, ainda menor.

O resultado não foi o esperado. Os preços dos imóveis dispararam. Assustados, Andrea e Marcio sacaram o dinheiro do banco para tentar comprar o que fosse possível. Em agosto de 2008, fecharam negócio num apartamento em construção, de 140metros quadrados, numa rua menos valorizada do bairro. Pagaram R$ 460mil – R$ 100 mil a mais do que ganharam na venda do primeiro. Pagaram à vista, com desconto. Ainda assim, tiveram de vender um carro – um EcoSport do ano – e sacar o que tinham acumulado no Fundo de Garantia. O apartamento demorou dois anos e meio para ficar pronto, período em que precisaram pagar aluguel. Hoje, de acordo com Marcio, o apartamento que ele e Andrea venderam por R$360 mil vale R$ 550 mil, o preço do novo. E o apartamento que planejavam comprar, de R$ 450 mil, agora custa R$ 750 mil – uma alta de 66% em três anos. “Não era o que a gente queria”, diz Marcio. “Mas, depois de tanta confusão, não foi tão ruim.”

O drama vivido por Andrea e Marcio é reflexo da violenta explosão ocorrida nos preços dos imóveis nos últimos anos. É provável que em nenhum outro momento eles tenham subido tanto em tão pouco tempo. A valorização, maior aqui, menor ali, espalhou-se por todo o Brasil, das grandes metrópoles aos pequenos vilarejos de beira de estrada e à zona rural. O poder de compra de quem tinha um imóvel se manteve ou cresceu com a valorização. Mas quem ainda pretende comprar uma casa terá de se conformar, agora, em morar num lugar menos valorizado, como Andrea e Marcio, ou num imóvel menor do que poderia comprar alguns anos atrás. “Os preços estão lá em cima”, diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), especializada em pesquisas imobiliárias. “Não sei aonde vão parar.”

Na atual onda de valorização, nem todo mundo foi pego de surpresa. Houve quem lucrou – e muito. Graças à alta dos imóveis, o Rio de Janeiro ganhou 60 mil novos milionários, segundo uma pesquisa do Secovi fluminense, a entidade que reúne os empresários do setor no Estado. São proprietários que, da noite para o dia, viram seus imóveis ultrapassar o valor de R$ 1 milhão e se tornaram uma espécie de novos-ricos do mercado. Muitos investidores aproveitaram para comprar imóveis na planta e revendê-los, com lucro. Mesmo quem não tinha capital para fazer isso sozinho conseguiu reunir amigos para investir – numa antiga prática que caíra em desuso e agora ressuscitou.

Até investidores estrangeiros, como Sam Zell, um magnata do mercado imobiliário americano, colheram lucros no Brasil, comprando fatias em grandes empresas do setor e se beneficiando da alta na Bolsa. Segundo uma pesquisa da Associação dos Investidores Estrangeiros em Imóveis, o Brasil ultrapassou a China e apareceu como o destino preferido em todo o mundo para negócios imobiliários, em 2011. “O pessoal diz que apenas 5% das vendas no país são feitas para investidores, que não estão comprando o imóvel para morar”, diz Pompéia. “Mas a parcela de investidores é bem maior.”

Como em qualquer mercado, a questão crucial não é saber quanto os preços já subiram, mas se eles ainda subirão mais – ou se cairão de repente. A alta já bateu no teto? Essa valorização é sustentável ou artificial? É hora de comprar? De vender? A seguir, apresentamos um breve roteiro para você se orientar no universo imobiliário. Não se trata de um trabalho exaustivo nem temos a pretensão de responder de modo conclusivo a todas as questões – que, no fundo, dependem de fatores incontroláveis. Esperamos, apenas, que nossas respostas ajudem cada um a tomar decisões melhores.

NO CONTRAPÉ
A economista Andrea, de 39 anos, e o engenheiro Marcio Dualibi, de 46, queriam comprar um apartamento de 170 m2, com três dormitórios, na Vila Leopoldina, na Zona Oeste de São Paulo, para morar com os dois filhos. Não conseguiram. O apartamento, que custava R$ 450 mil no fim de 2007, hoje vale R$ 750 mil. A aplicação que eles tinham no banco não acompanhou a valorização imobiliária. Em meados de 2008, acabaram comprando um apartamento em construção de 140 m2 numa rua menos valorizada da mesma região, também com três dormitórios, por R$ 460 mil. O imóvel, entregue em 2010, agora vale R$ 550 mil

1 - POR QUE O PREÇO SUBIU TANTO? Num estudo encomendado pela Abecip, entidade que reúne os bancos que atuam em crédito imobiliário, o economista José Roberto Mendonça de Barros, ex-secretário de Política Econômica no governo FHC, sustenta que a valorização dos imóveis é resultado de uma conjunção inédita de fatores. Primeiro, houve a consolidação da estabilidade econômica, que facilitou o planejamento de longo prazo. Mais recentemente houve um aumento do emprego e da renda, que ampliou a demanda por imóveis. A classe média, com 95 milhões de pessoas, tornou-se predominante. A renda da população, segundo o estudo, vem subindo na faixa de 6% ao ano acima da inflação – tendência que deverá ser mantida até 2014. “Mesmo que os preços subam, em média, 11% ao ano, o crescimento da renda poderá absorver o aumento”, diz Luiz Antonio França, presidente da Abecip.

Além disso, o crédito imobiliário explodiu. De 2005 a 2010, ele cresceu 13 vezes, de R$ 4 bilhões para R$ 57 bilhões, de acordo com a Abecip. Os prazos dos financiamentos, antes restritos a dez ou 15 anos, agora chegam a 30 anos. “O país está perdendo o medo de financiar”, diz Fabio Nogueira, fundador e sócio da Brazilian Finance & Real Estate, que atua no financiamento ao consumidor e na captação de recursos para empresas do setor. Isso permitiu uma redução significativa nas prestações e reforçou ainda mais a demanda, já inflada pela carência de 6 milhões de moradias do país. Imóveis que exigiam comprovação de renda de R$ 4 mil mensais agora podem ser financiados por quem ganha R$ 1.500. E, nos imóveis de até R$ 500 mil, é possível usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para abater até 80% da prestação.

Os juros, embora ainda altos para os padrões globais, caíram bastante nos últimos anos – e devem cair mais no médio prazo, mesmo que subam um pouco em 2011. Essa queda levou a uma redução ainda maior das prestações e permitiu que o consumidor absorvesse o aumento de preços quase sem sentir. “Hoje, qualquer um consegue comprar um apartamento”, afirma o engenheiro Meyer Joseph Nigri, fundador e presidente da Tecnisa, uma das maiores construtoras do país. “Com R$ 100 por mês, compro um celular de R$ 1.000. Com R$ 500, compro um apartamento de R$ 100 mil.”

Foi graças a esse quadro favorável que brasileiros como o microempresário baiano Cleber Manoel Correia, de 44 anos, conseguiram comprar o primeiro imóvel em 2010 – no caso dele, um apartamento de R$ 330 mil, com 100 metros quadrados e três dormitórios, na Vila Laura, região central de Salvador. O imóvel, ainda em obras, só deverá ser entregue no fim de 2013. Mas Correia já conta os dias para se livrar de seu aluguel, de R$ 400. Casado, três filhos crescidos, dois dos quais moram com ele, ele deverá pagar 40 parcelas de R$ 830 e três parcelas intermediárias de R$ 6 mil, no total de R$ 51.200, durante a obra. Depois, diz que ainda decidirá com a mulher, Antonia, também de 44 anos, e seus filhos se reforçará a entrada para reduzir o valor do financiamento ou se financiará todo o saldo. “Antes, era complicado comprar um imóvel”, diz Bruno Correia, de 23 anos, o filho do meio, que ajuda o pai nos negócios e é o proprietário oficial do imóvel. “Agora, ficou muito mais fácil.”

Até os mais ricos estão recorrendo ao crédito. Muita gente está aproveitando para fazer um “upgrade”, dando o valor do imóvel atual como entrada. Segundo a imobiliária Coelho da Fonseca, de São Paulo, voltada para o público de alta renda, só 10% das vendas eram financiadas há três anos. Hoje, são 60%. “Acabou a história de que comprar imóvel financiado é para quem não tem dinheiro”, diz Walter Sita, diretor-geral de vendas da empresa. “Tem muito executivo tomando dinheiro na faixa de 10,5% ao ano para comprar imóveis de R$ 2 milhões, R$ 3 milhões, R$ 5 milhões em 20 ou 30 anos.”

A explosão dos preços é, portanto, resultado do aumento no crédito e na demanda. Em São Paulo, um levantamento da Embraesp mostra que o metro quadrado dos imóveis novos residenciais subiu 175%, em média, de 2000 até novembro do ano passado, último dado disponível. Só em 2010 a alta chegou a 32,8%, sem contar dezembro. Segundo a Global Property Guide, uma empresa britânica que pesquisa imóveis em todo o mundo, São Paulo ficaria em primeiro lugar no ranking dos países com a maior valorização imobiliária, com alta média de 33,5% em 12 meses (de outubro de 2009 a setembro de 2010). Em 24 meses, São Paulo também estaria no topo do pódio, com alta de 46,4% (leia os gráficos nas páginas 48 e 49). Os imóveis usados subiram um pouco menos, segundo uma pesquisa feita pelo Creci paulista com 529 imobiliárias locais. Mas, em alguns casos, eles também tiveram valorização espetacular. Um apartamento de 140 metros quadrados e três dormitórios em Perdizes, um bairro paulistano de classe média alta, foi vendido por R$ 320 mil há três anos. Hoje, vale R$ 650 mil, mais que o dobro, diz a ex-proprietária.

Boa parte da alta nos preços locais foi provocada, segundo Pompéia, da Embraesp, pela valorização dos terrenos. Ela teria ocorrido em razão da disputa entre as grandes construtoras e incorporadoras que abriram o capital e estavam com o caixa cheio. Segundo João Batista Crestana, presidente do Secovi de São Paulo, o preço do terreno representava 20% do custo de um empreendimento até há pouco tempo. Agora, chega a 50%, conforme a localização – mesmo levando em conta que mão de obra e material de construção também subiram. “Quando as empresas abriram o capital, houve uma correria escandalosa por terrenos para futuros investimentos”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci paulista. O cenário de São Paulo repetiu-se em todo o país:

- no Rio de Janeiro, pelos dados do Secovi fluminense, o preço de um apartamento de dois quartos em Copacabana aumentou 220% entre 2000 e 2009;

- em Brasília, segundo a Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), o metro quadrado teve alta média anual de 25% desde 2005;

- em Salvador, o preço do metro quadrado no bairro de Alphaville, um dos mais valorizados, subiu 54% desde 2007;

- no campo, o preço das terras aumentou, em média, 42% nos últimos três anos em todo o país, de acordo com a Agroconsult, uma consultoria de agronegócio. 

ENFIM, A CASA PRÓPRIA
O microempresário baiano Bruno Nascimento Correia, de 23 anos, conseguiu comprar o primeiro imóvel no ano passado graças a um financiamento de longo prazo. O imóvel, de 100 metros quadrados e três dormitórios, na Vila Laura, perto do aeroporto em Salvador, só deverá ser entregue no fim de 2013. Mas ele já conta os dias para se ver livre do aluguel de R$ 400 que paga hoje para morar com a mãe, Antônia, o pai, com quem ele trabalha, e o irmão mais novo. “Antes era complicado comprar um imóvel”, afirma. “Agora, ficou muito mais fácil”

2 - A ALTA CHEGOU AO FIM? Nos últimos meses, depois de cinco anos de alta, surgiram sinais de acomodação no mercado. Segundo uma pesquisa do Secovi de São Paulo, o volume de vendas dos imóveis novos em relação à oferta teve uma ligeira queda, de 26,4% do total, em setembro, para 23,5%, em outubro, último dado disponível. Outro levantamento, do Creci paulista, entidade que congrega os corretores, mostrou queda de 25% no número de imóveis usados vendidos no Estado em outubro. Dados mais recentes mostram que as vendas voltaram a subir, mas não o suficiente para retomar o nível de agosto. E, segundo o Sinduscon, o sindicato da indústria da construção civil, o setor deverá crescer “apenas” 6% em 2011, a metade de 2010. “Já houve uma boa valorização e está na hora de tomar algum cuidado”, diz o economista Júlio Sérgio Gomes de Almeida, ex-secretário de Política Econômica no governo Lula e ex-diretor do Instituto de Estudos para o Desenvolvimento Empresarial (Iedi).

No mercado imobiliário, é crescente a percepção de que os preços podem estar próximos do teto permitido pela renda do consumidor. “O bolso é o limite – e esse limite está perto”, afirma Crestana, do Secovi paulista. Mesmo assim, a previsão é de que ainda haja espaço para novas altas por causa da forte demanda e da saturação nas grandes cidades. Não se espera, porém, que se repita o que ocorreu nos últimos anos. A exceção seriam as áreas de alto padrão, onde bons terrenos são raridade, como a Praça Pereira Coutinho, na Vila Nova Conceição, em São Paulo, ou o bairro do Leblon, no Rio de Janeiro. “Muitos investidores apostam que os preços subirão mais, mas não sabemos. Já tem gente com medo de não vender o que construir”, diz Pompéia, da Embraesp.

Os preços ainda estão baixos, se comparados aos do exterior. Segundo França, da Abecip, o metro quadrado de um imóvel novo no Brasil custa US$ 1.600. Em Nova York, US$ 16 mil; em Paris, US$ 13 mil; em Madri, US$ 3.400; e na Cidade do México, US$ 1.800. Mas a expectativa é que, se houve excessos, o próprio mercado se ajustará, de acordo com a oferta e a demanda. “Ninguém vai lançar um imóvel a um preço em que não haja demanda”, diz Antonio Carlos Ferreira, diretor superintendente da construtora e incorporadora Gafisa. “Pode ofertar, mas não vai vender.”

A questão é que é muito difícil fazer uma avaliação precisa. Hoje, a maior parte das pesquisas sobre os imóveis no Brasil tem um enfoque regional e está centrada no número de lançamentos e na velocidade de vendas, não nos preços. Há pouquíssimas pesquisas de preços. E, quando elas existem, cobrem só uma cidade ou uma região metropolitana. Ao contrário de outros países, o Brasil não tem um índice nacional de valorização dos imóveis. Isso preocupa o Banco Central e o Ministério da Fazenda, que pediram ajuda aos bancos para desenvolver um novo indicador. Ele é crucial. Basta lembrar que a atual crise financeira global surgiu com o estouro de uma bolha imobiliária nos Estados Unidos – e ninguém quer ser acusado de ter permitido a repetição do problema aqui. “Estamos tentando formatar esse índice para ter uma informação rica sobre a valorização imobiliária no país”, diz França, da Abecip. “Ele deverá nortear as decisões de governo, agentes financeiros, empresas e até investidores.” 

3 - HÁ UMA BOLHA IMOBILIÁRIA? Não. Entre os profissionais que atuam na área, a visão predominante é que o mercado brasileiro vive um ciclo virtuoso, capaz de se prolongar por muitos anos. A desaceleração recente seria passageira. Como num jogral bem ensaiado, a maioria rejeita qualquer insinuação de que, no Brasil, exista uma bolha imobiliária similar à que ocorreu nos EUA e em outros países. O estudo coordenado pelo economista Mendonça de Barros também sustenta enfaticamente a tese de que não há uma bolha imobiliária em formação no país. Aqui estaria havendo um processo saudável de crescimento do setor, que ficou estagnado por muito tempo. Lá fora, a valorização era turbinada pelo crédito fácil e pela expectativa irreal de que os preços subiriam sem parar. No Brasil, ela estaria baseada numa demanda sólida e em critérios rígidos para a concessão de financiamentos. Nos EUA, o crédito chegava a 110% do valor do imóvel, sem comprovação de renda. Aqui, os bancos financiam, no máximo, 80% do total. “O cenário é espetacular”, diz Nigri, da Tecnisa. “A sensação é que estamos no começo da festa, não no fim.”

No Brasil, os preços dos imóveis também não se descolaram dos outros ativos, como no exterior. A valorização estaria apenas compensando o período em que eles subiram menos que as demais aplicações, nos anos 90 e na primeira metade dos anos 2000. Num período de dez anos, os imóveis ainda ofereceram um ganho menor que a Bolsa e outras aplicações. “Fazia tempo que os preços não se moviam, até por causa dos juros altos”, diz José Roberto Machado, diretor de crédito imobiliário do banco Santander.

O setor imobiliário também deverá ser beneficiado pela demografia, de acordo com um estudo das consultorias Ernst & Young e FGV Projetos. A população brasileira, hoje na faixa de 190 milhões, deverá chegar a 234 milhões em 2030. O número de famílias deverá passar de 60 milhões para 95,5 milhões – 1,8 milhão a mais por ano. E a idade média da população, hoje de 29 anos, vai subir para 36. A faixa de 25 anos ou mais, onde se concentram os compradores de imóveis, aumentará de 36% para 42% do total.

Não é de estranhar, portanto, o otimismo de quem trabalha no setor. “Eu achava que não veria isso acontecer – e tinha dúvidas se meus filhos veriam”, afirma Ubirajara Spessotto, de 50 anos, diretor-geral da Cyrela, outro gigante dos imóveis no país. “Estou há 33 anos no mercado imobiliário e nunca tinha visto nada igual. Nos anos 80, todo mundo corria para os imóveis para se proteger da inflação. Agora, o mercado está subindo com lógica e consistência”, diz Nigri, da Tecnisa. 

4 - HÁ RISCO DE QUE SE FORME UMA BOLHA IMOBILIÁRIA? Sim. Embora concorde que não há uma bolha em formação no país, o economista Júlio Sérgio Gomes de Almeida diz que o governo deve ficar atento para evitar que o atual boom imobiliário se transforme numa bolha. Ele afirma que, com a perspectiva de novas quedas dos juros nos próximos anos, poderá haver uma nova valorização dos imóveis. “Há a impressão de que um crescimento rápido do setor só tem pontos positivos – e não é verdade. Uma bolha entorpece a visão, como um lança-perfume. Mas, na hora da verdade, não pede licença para entrar.”

Em sua opinião, o Brasil é propenso à formação de uma bolha imobiliária porque o brasileiro em geral é consumista, o sistema bancário é ágil e as construtoras são capazes. Para ele, os políticos tendem a resistir à adoção de medidas que afetem o crescimento de um setor que gera empregos e tem forte impacto na economia. “Todo mundo pode achar que a valorização dos imóveis é insustentável, mas os políticos podem não querer interrompê-la porque é fonte de voto, os sindicatos também não, porque é fonte de emprego, e as empresas e os bancos também não, porque é fonte de lucro.”

Nos EUA, foi a política populista oficial, centrada na ideia de que a casa própria deve ser acessível a todos, que inflou a bolha imobiliária que jogou o país (e o mundo) na maior crise econômica desde a depressão dos anos 1930. Uma série de medidas adotadas pelo governo americano, com o apoio do Congresso, estimulou o crédito a um número cada vez maior de compradores, mesmo a quem não tinha como comprovar renda para pagar as prestações. As agências financeiras Fannie Mae e Freddie Mac, subsidiadas pelo governo, receberam incentivos para comprar dos bancos um volume cada vez maior de financiamentos para as faixas de menor renda. Isso levou os bancos a mudar o perfil dos mutuários para conseguir repassar suas carteiras às duas agências. Resultado: a demanda por imóveis explodiu, os preços subiram – e muitos mutuários se deram conta de que não poderiam honrar as prestações.

A inadimplência aumentou. A retomada de imóveis por falta de pagamento também. Ao mesmo tempo, a demanda perdeu força. Os preços, que haviam quadruplicado em dez anos, começaram a cair, afetando o valor das garantias bancárias. Ficou complicado para os bancos rolar no mercado a papelada lastreada nas hipotecas. As agências Fannie Mae e Freddie Mac só não quebraram porque sofreram intervenção do governo. Calcula-se que, no total, as duas instituições custarão US$ 400 bilhões em dinheiro dos contribuintes. “O maior engano é achar que a crise no mercado imobiliário aconteceu por falta de regulação”, diz o economista Thomas Sowell, da Universidade Stanford, autor do livro The housing boom and bust (O boom da casa própria e a crise). “Foi justamente a ação do governo que levou ao relaxamento dos padrões de avaliação de risco dos bancos e à venda de casas para muita gente que não podia pagar.”

Guardadas as proporções, esse é o risco que ronda o programa Minha Casa Minha Vida, lançado pelo governo federal em 2009. Restrito a bancos oficiais, como Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil, ele oferece subsídio para a casa própria de famílias com renda de até dez salários mínimos. Também prevê a redução de impostos para a produção de imóveis destinados às faixas de menor renda. Quem ganha até três salários mínimos deve pagar uma prestação a partir de R$ 50 e de, no máximo, até 10% da renda familiar, por um prazo de dez anos.

Por trás da causa nobre, os problemas que aconteceram nos EUA já começaram a se repetir por aqui. Em Feira de Santana, na Bahia, no primeiro empreendimento do Minha Casa Minha Vida à população, a inadimplência está alta, pois boa parte dos moradores ganha apenas o benefício do Bolsa Família. O calote preocupa o governo. Há o receio de que isso se repita em outros locais. No conjunto habitacional de Feira, que recebeu duas visitas do então presidente Luiz Inácio Lula da Silva e foi apresentado como modelo no programa de TV da presidenta Dilma Rousseff na campanha eleitoral, houve a venda ilegal de dezenas de unidades pelos moradores originais. “Todos os apartamentos irregularmente vendidos serão retomados, como prevê o contrato”, diz uma nota conjunta divulgada pela Caixa e pelos ministérios do Planejamento e das Cidades, responsáveis pela execução e fiscalização do programa.

Talvez o maior problema do Minha Casa Minha Vida tenha sido o impacto perverso que ele teve nos preços dos terrenos nas periferias das grandes cidades. Já ficou difícil produzir unidades para baixa renda dentro do limite do programa, de até R$ 130 mil. O mercado já reivindica um aumento para “destravar” a produção. A presidenta Dilma anunciou que atenderá ao pleito. Espera-se que o reajuste eleve o teto para algo entre R$ 150 mil e R$ 170 mil – um aumento de 15% a 30% em apenas dois anos. “O próprio governo está estimulando a alta no preço dos terrenos com os subsídios do Minha Casa Minha Vida”, diz Viana Neto, do Creci.

Segundo o economista Gomes de Almeida, o governo deveria criar, desde já, mecanismos para restringir o crédito imobiliário e conter a demanda, caso a valorização continue em ritmo acelerado. Uma opção seria aumentar a exigência de capital para os bancos fazerem empréstimos na área. Outras seriam aumentar o valor mínimo da entrada ou reduzir os prazos de financiamento. “O importante é ter cartas na manga para poder virar o jogo.” Na China, onde é maior o temor de bolha imobiliária, os preços subiram bem menos que no Brasil nos últimos anos. Isso não impediu as autoridades de tomar medidas para conter o crédito, como a adoção de restrições para uma segunda hipoteca.

Os gargalos do setor impedem um aumento significativo da oferta no curto prazo

No fim de 2008, o Brasil teve uma amostra do que pode ocorrer numa situação como essa. A crise global se aprofundou e afetou o setor imobiliário aqui. Da noite para o dia, a demanda por imóveis murchou. Grandes construtoras e incorporadoras com estoques elevados de terrenos e apartamentos tiveram problemas. Houve várias fusões. “As curvas de venda daquele período eram aterrorizantes”, afirma Nogueira, da Brazilian Finance. Pouco depois, porém, a economia se recuperou, a confiança do consumidor voltou e as vendas cresceram de novo, eliminando os temores de uma crise mais grave na área.

No mercado imobiliário, fala-se muito sobre a força da demanda, mas muito pouco sobre a carência da oferta. Por mais ágeis e eficientes que sejam as empresas do setor, elas não têm como absorver a demanda atual. Embora a produção de novas unidades tenha crescido significativamente, a oferta ainda é bem menor que a procura. Segundo Spessotto, da Cyrela, seria necessário lançar 90 mil unidades por ano só na Grande São Paulo apenas para compensar o crescimento vegetativo da população, estimado em 1,5% ao ano. O recorde de produção, de 2007, é de 69 mil unidades. Em 2010, a oferta não passou de 65 mil unidades. Na capital paulista, o estoque de imóveis novos, que chegava a 22 mil unidades, em média, em 2005, agora não passa de 10 mil. Isso favorece o aumento do lucro das empresas do setor. Mas provoca uma tremenda inflação no preço dos imóveis, como a dos últimos anos. “A oferta está chegando, mas não em volume suficiente”, diz Antonio Guedes, diretor-geral da Living, empresa do grupo Cyrela voltada para a faixa de menor renda. “O pessoal está pagando quanto pedem. Isso não é bom para o país”, afirma Viana Neto, do Creci.

Ainda que as empresas quisessem aumentar a oferta, isso não seria possível por causa dos gargalos no setor. Falta de tudo: mão de obra qualificada (de pedreiro a engenheiro), máquinas e até material de construção. Há construtoras e incorporadoras criando “universidades corporativas” e montando programas de treinamento para formar trabalhadores. “Hoje a indústria da construção tem dificuldade para fazer seus projetos virar oferta”, diz Cristiane Amaral, sócia da Ernst & Young, especializada na área.

Os bancos dizem que o aumento do crédito não deveria ser visto como problema. De acordo com eles, os financiamentos imobiliários no Brasil ainda equivalem a apenas 4% do Produto Interno Bruto (PIB). No Chile, chegam a 15%. Nos EUA e na Espanha, a 60%. Mas, conforme a velocidade de expansão, pode haver desequilíbrio se a produção não crescer no mesmo ritmo. “Se os juros caírem no médio prazo, levando a um aumento nos financiamentos, o governo terá de agir”, diz Gomes de Almeida.

Há, ainda, outro ponto importante. No ritmo atual de aumento do crédito, os recursos da caderneta de poupança, hoje a principal fonte de financiamento imobiliário, deverão se esgotar até 2013. Até lá será preciso buscar novas fontes para financiar a produção de novos empreendimentos e os empréstimos aos compradores. “Não dá para depender só de uma fonte”, diz França, da Abecip. “Precisamos criar novas formas de captação para girar o estoque de financiamentos”, afirma Ana Maria Castelo, pesquisadora da FGV Projetos.

Se o mercado imobiliário esfriar, os temores de superaquecimento poderão se dissolver. Só que isso pode não acontecer. O mais prudente é não ignorar os avisos. Um mercado imobiliário dinâmico é indispensável para o Brasil continuar a crescer com vigor – e ninguém quer abortar esse processo. Mas isso não pode levar à formação de uma bolha com alto potencial de destruição. A crise imobiliária nos EUA e em outros países deixou lições preciosas para o Brasil não cair na mesma armadilha.

MERCADO IMOBILIÁRIO: UM INVESTIMENTO SEM RETORNO

MERCADO IMOBILIÁRIO: UM INVESTIMENTO SEM RETORNO
Por Samy Dana e Vítor Possebom*

Nos últimos anos, a estabilidade macroeconômica possibilitou que muitos brasileiros não apenas melhorassem seus padrões de consumo, mas também começassem a investir seu capital em ativos reais e financeiros. Por esse motivo, muitos mercados se expandiram e, em especial, o setor imobiliário atraiu grande volume de investimentos. Uma consequência desse maior fluxo de capitais foi o expressivo aquecimento do mercado imobiliário brasileiro. Prova desse fato é que, entre janeiro de 2008 e fevereiro de 2011, o preço dos imóveis elevou-se 82,8% de acordo com o Índice FIPE-ZAP, representando um ganho real de 55,8% ante o IPCA, que variou 17,3% no mesmo período. Logo, pode-se dizer que investir no mercado imobiliário é um grande negócio. Será que essa conclusão é mesmo verdadeira?
A resposta para esta última afirmativa é um sonoro não. Ao se comprar um imóvel como investimento deve-se pensar em sua taxa de retorno, conhecida também como taxa de aluguel, que pode ser expressa como o valor do aluguel sobre o preço do imóvel – por exemplo, se o imóvel tem o valor de R$ 200 mil e o aluguel tem o valor de R$ 800, a taxa de aluguel é 800/200 mil = 0,40%. Esta é, mesmo com o mercado extremamente aquecido, bastante baixa, como os dados simples e de fácil acesso podem mostrar. Ao entrar em movimentados sites de anúncios de imóveis, percebe-se que essa taxa de retorno alcança, para imóveis novos, valores próximos de 0,35% em bairros nobres de São Paulo.

Considerando que o CDI, o ativo livre de risco brasileiro, remunerou 0,84% em fevereiro e a poupança, aplicação com o menor retorno no Brasil, paga 0,5% mais TR, totalizando 0,60% em fevereiro, por que um investidor racional investiria em um mercado com risco significativo e baixa liquidez, como o imobiliário, para conseguir um retorno menor ao de aplicações praticamente sem risco? Ademais, a taxa de retorno no mercado imobiliário está, na realidade, em acentuada queda durante os últimos anos. Desde janeiro de 2008, o preço de venda dos imóveis subiu 82,8%, enquanto que o aluguel, no mesmo período, subiu apenas 49,6%, segundo o índice FIPE-ZAP. Dessa forma, percebe-se que a taxa de retorno caiu aproximadamente 33,20% em pouco mais de dois anos! Sendo assim, cabe perguntar: por que os agentes continuam a investir em um mercado com taxa de retorno menor que a livre de risco e, ainda por cima, declinante?
Todavia, muitos dirão que a análise acima ignorou um aspecto importante do investimento imobiliário: os ganhos de capital. De fato, não foi feita nenhuma consideração acerca deles, que, atualmente, são grandes e expressivos. Logo, quem hoje investe em imóveis aposta no aumento dos preços e, com isso, na elevação de seus lucros. Mas esse comportamento não é semelhante a comprar na alta? Isto é, os investidores não estão desrespeitando o mais simples mandamento do mercado financeiro, que é “comprar na baixa para vender na alta”?
Além disso, não é esse comportamento de comprar um ativo na esperança de preços maiores no futuro uma característica tão típica da especulação e de suas bolhas?

De fato, atualmente se vê no Brasil uma típica bolha imobiliária. Essa conclusão é verdadeira,pois o valor de um ativo financeiro está na sua capacidade de geração de fluxos de caixa futuros. Se a taxa de aluguel é consideravelmente menor que a taxa da poupança, este ativo deve estar sobrevalorizado. Contudo, a lógica da bolha é que, apesar do ativo não valer o que estão pedindo, o agente econômico compra com a expectativa de que o ativo irá valer mais no futuro, pois ele acredita que amanhã aparecerá um louco que pagará um preço ainda mais irreal do que aquele que ele pagou hoje. É esse descolamento da realidade e essa loucura que faz com que toda bolha deixe de existir em algum momento. É inevitável que isso ocorra também no Brasil. Quando isso ocorrer, os vários investidores e especuladores que compraram imóveis na expectativa de grandes ganhos de capital encontrarão apenas enormes perdas de capital. Ainda pior, uma crise imobiliária pode causar grandes danos a todo o setor financeiro e a toda a economia real,como ocorreu nos Estados Unidos, que ainda se recuperam, de forma tímida e manca, da queda do preço dos imóveis em 2007 e 2008. A lição de toda essa análise é bastante simples: os retornos do mercado imobiliário são baixos, como comprovam os dados, e extremamente arriscados, como bem notaram os americanos. Por essa razão, se você tem algum capital, não invista em imóveis. Faça uma aplicação mais rentável e de maior liquidez. Ou seja, imóveis atualmente não são investimentos! São bens de consumo, que devem ser comprados por razões muito distintas da eficiência financeira, tais como satisfazer o sonho da casa própria ou a sensação de segurança pessoal que o imóvel próprio pode fornecer.

*Samy Dana é PhD em Finanças e Professor da FGV-EESP e Vítor Possebom é graduando em Economia pela FGV-EESP e analista da Consultoria Júnior de Economia. Esta seção não
se responsabiliza por operações decididas a partir das informações e opiniões divulgadas neste artigo.

Fonte

Rio: valorização de imóveis de até 380% nos últimos 5 anos

30/03/2011

Cidade

Preços nas Alturas

Sofia Cerqueira 

Com uma valorização de até 380% nos últimos cinco anos, os imóveis das áreas nobres do Rio já se equiparam aos de Nova York, Paris e Tóquio. E não há nenhum sinal de que ficarão mais baratos nos próximos anos

José Roberto Couto/Ag. Tyba

Vista da orla de Ipanema e Copacabana: um dos lugares mais cobiçados do mundo

Depois de uma temporada de cinco anos nos Estados Unidos, a gerente de marketing Mônica Duarte, de 42 anos, voltou à cidade decidida a realizar o sonho da casa própria. Ela, o marido (funcionário de uma multinacional do petróleo) e a filha de 2 anos desembarcaram em fevereiro do ano passado. Com os móveis guardados em um depósito, a família mudou-se temporariamente para a residência da mãe de Mônica e iniciou a busca pelo tão desejado lar. A ideia era comprar um dois-quartos com infraestrutura de lazer na Zona Sul, na faixa dos 500 000 reais. A cada semana, a cada novo caderno de classificados vasculhado, os preços disparavam. Em pelo menos uma negociação, a cifra engordou 100 000 reais entre o primeiro contato e a segunda conversa. Após visitar mais de oitenta endereços, Mônica refez os planos, ampliando sua área de procura. Em março, ela finalmente arrematou um apartamento de 130 metros quadrados, com piscina e playground, pela quantia inicialmente prevista. Só que, neste caso, na Tijuca. “Retornei no pior momento. Cansei de ver lugares horríveis, caindo aos pedaços, por valores absurdos”, diz. De fato, seria mais barato ter voltado antes. De 2006 para cá, houve uma transformação brutal no segmento imobiliário. Segundo dados das entidades que acompanham o setor, a cotação média dos imóveis no Rio subiu 145% nesse período. Em alguns casos, porém, o crescimento foi ainda mais espantoso. Há cinco anos, apartamentos de quatro dormitórios em Ipanema eram avaliados em 735 000 reais. Hoje, as mesmas unidades, ou construções com características idênticas, chegam a custar 3,5 milhões de reais — um aumento de 380%! 

Por todo o país, uma conjunção de fatores impulsiona o aquecimento nesse mercado. A estabilidade da moeda, seguida da melhora na renda da população, tem levado milhões de brasileiros a acalentar o projeto de abandonar o aluguel. Ao mesmo tempo, os prazos de financiamento tornaram-se mais elásticos e os juros passaram a ser mais camaradas. Com isso, as vendas explodiram, o que levou a uma valorização súbita das propriedades nas principais capitais. Em 2010, os imóveis brasileiros registraram a terceira maior alta do planeta, atrás apenas dos de Hong Kong e Singapura. Envolvido por um cenário já efervescente, o Rio transformou-se numa espécie de versão anabolizada do que acontece no restante do Brasil. Além das condições macroeconômicas favoráveis, a cidade vive um momento de otimismo, com perspectivas muito interessantes para os próximos anos. A escolha para ser sede da Olimpíada é parte desse fenômeno, assim como a atração de diversas empresas ligadas à exploração do pré-sal. Recentemente, uma companhia de petróleo reservou catorze unidades de um lançamento no Leblon para abrigar seus executivos. Detalhe: o prédio nem sequer existe e o terreno, arrematado por 32 milhões de reais, era ocupado até sábado (19) por uma churrascaria. “Não há nada parecido com esse frenesi nos outros estados”, diz Luiz Paulo Pompeia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp).

Fernando Lemos

Mônica Duarte: o sonho de morar na Zona Sul trocado por uma residência na Tijuca

A pergunta que cariocas, brasileiros e até estrangeiros fazem é se tal frenesi não passaria de uma bolha. Nas últimas duas semanas, VEJA RIO ouviu sobre essa questão trinta especialistas, entre executivos de construtoras e incorporadoras, consultores e analistas independentes. O objetivo era entender o que tem feito os preços subir tanto e os riscos dessa situação. Pois todos foram unânimes em afirmar que a alta não é motivada por fatores artificiais e deve prosseguir pelo menos até o meio da década. O que está acontecendo por aqui não guarda nenhuma semelhança com o que ocorreu em 2008 nos Estados Unidos, derrubando não apenas o mercado como também bancos e bolsas internacionais. No Rio, cerca de 90% das compras são realizadas pelas pessoas que vão efetivamente morar nos imóveis. Portanto, não se trata — ainda — de um movimento especulativo provocado por investidores. Existe, no entanto, outro dado interessante surgido da enquete: o ritmo de majoração deve desacelerar e mesmo cessar em alguns bairros nobres. Principalmente em enclaves como Leblon, Ipanema, Lagoa e Gávea, onde se verificaram as maiores valorizações. Nesses lugares, as cifras não vão cair de repente, mas dificilmente crescerão nas mesmas proporções. “Pequenas acomodações vão ocorrer, com estabilização em algumas vizinhanças, mas a tendência é que o aumento continue em espaços que estavam defasados”, acredita Rogério Chor, diretor executivo da construtora CHL/PDG e presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi).

Em certa medida, trata-se de uma recuperação. Os negócios na área estiveram estagnados por quase três décadas. Nos anos 80 e 90, a cidade entrou em uma espiral descendente, devido a diversas razões. Ao lado do êxodo maciço de grandes empresas, sobretudo para São Paulo, assistiu-se passivamente à decadência de bairros tradicionais, como a Tijuca, sitiados por favelas. A desvalorização ainda assolou São Conrado e regiões de Botafogo, Copacabana e Ipanema, também vizinhos de morros ocupados irregularmente e transformados em redutos de bandidos e traficantes de drogas. O panorama vem mudando radicalmente com as reformas de infraestrutura, urgentes para uma cidade que deseja sediar grandes eventos esportivos, e com a instalação das Unidades de Polícia Pacificadora, as UPPs, iniciativa bem-sucedida de combate ao crime. Entre fevereiro de 2010 e fevereiro deste ano, o preço dos imóveis de três quartos na Tijuca, uma das localidades onde o programa foi implantado, subiu 64%. O mesmo foi observado em ruas e avenidas vizinhas ao Morro Dona Marta, ao Cantagalo e ao Pavão-Pavãozinho, em Ipanema. “Em mais de trinta anos não se via um movimento tão forte”, afirma Paulo Levy, economista do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea) e professor da PUC-Rio.

Fernando Lemos

Marcel Cunha: comprar e reformar apartamentos velhos virou negócio

Como é praxe nas economias de mercado, o setor é regido por um mecanismo clássico: a lei da oferta e da procura. E o fato é que há muita gente procurando, especialmente na orla formada pelas avenidas Vieira Souto, em Ipanema, e Delfim Moreira, no Leblon. Os valores ali sempre foram altos, altíssimos. Hoje, contudo, o metro quadrado de um apartamento de cobertura de frente para o mar sai em média por 30 000 reais, o que é compatível com o metro quadrado de propriedades no Upper Manhattan, área nobre de Nova York, e superior ao de residências no 8º Arrondissement de Paris (veja o quadro abaixo). É nesse pequeno território do Rio que ficam os imóveis mais caros à venda, como uma cobertura de 1 600 metros quadrados, localizada na Avenida Vieira Souto, avaliada em inacreditáveis 36 milhões de reais. Depois dela, outras cinco unidades ultrapassam a casa dos 30 milhões, todas nesse enclave dourado de pouco mais de 4 quilômetros de extensão. Quem comprou por ali não tem do que reclamar. Há três anos, o jogador Ronaldo Fenômeno adquiriu uma cobertura dúplex de 1 000 metros quadrados na Delfim Moreira que pertencia a John Casablancas, fundador da agência de modelos Elite. Preço: 15 milhões de reais. Agora, custa o dobro. No caso de unidades mais novas, a disparada foi ainda maior. Em 2008, a construtora Mozak Engenharia negociou uma cobertura tríplex de 769 metros quadrados, na mesma avenida, por cerca de 11 milhões de reais. Hoje, ela está anunciada por 27 milhões de reais. “Apesar de tudo, a venda é rápida. Há uma década se levava um ano para fechar um negócio desses. Atualmente são necessários três meses”, compara Paulo César Ximenes, dono de uma corretora especializada em luxo.

Fernando Lemos

Luzia Caliman: ela pede 600 000 reais por seu quarto e sala em Ipanema

Embora não seja de natureza especulativa, pelo menos até aqui, a explosão imobiliária tem servido para a realização de alguns bons negócios. E a repentina valorização não beneficia apenas a turma do dinheiro graúdo, que costuma efetuar seus cálculos com algarismos a partir dos sete dígitos. Uma nova categoria de investidores de ocasião começa a tirar proveito da alta dos preços. O empresário Marcel Cunha, dono de uma rede de lavanderias, resolveu recentemente investir em imóveis. Nos últimos dezoito meses, ele adquiriu vinte apartamentos obsoletos ou em mau estado de conservação em bairros como Copacabana e Ipanema. Em média, gastou três meses reformando cada um deles. Trocou piso, tubulações, louças de banheiro, cozinha e refez toda a parte elétrica, deixando-os com o aspecto renovado. Já vendeu catorze. “Depois do banho de loja, consegui vendê-los por um valor 40% mais alto do que aquele que paguei”, revela. Seu mais recente negócio foi um dois-quartos em situação crítica na Avenida Nossa Senhora de Copacabana. Desembolsou 300 000 reais na operação e agora o está revendendo por meio milhão. Até quem nunca pensou em se mudar quer aproveitar a boa maré. É o caso da aposentada Luzia Caliman, que pôs à venda um quarto e sala de 53 metros quadrados na elegante Rua Garcia d’Ávila, em Ipanema, por 600 000 reais. Com o dinheiro ela pretende voltar para Vitória, sua cidade natal, e arrematar uma casa maior, por um terço do valor, depositando o restante em aplicações financeiras. “É uma oportunidade de ouro, que não posso deixar passar”, explica. Alguém aí quer comprar?

“Daqui ninguém me tira”

Um grupo de obstinados proprietários de endereços cobiçadíssimos se recusa a ceder à pressão e aos milhões de reais acenados pelas incorporadoras

O Rio está bem longe de ser uma aldeia, mas há pontos da cidade que guardam notável semelhança com o vilarejo criado pelos cartunistas franceses René Goscinny e Albert Uderzo na série de quadrinhos Asterix. Da mesma forma que os “irredutíveis gauleses” desafiavam o poderoso Império Romano e se recusavam a abandonar seu pedaço de chão localizado no noroeste de França, um grupo de cariocas que vivem em bairros nobres simplesmente se recusa a ceder à pressão das incorporadoras imobiliárias e vender suas propriedades, mesmo por ofertas milionárias. Para as construtoras, desesperadas em busca de espaço em regiões praticamente esgotadas para lançamentos, eles representam um obstáculo e uma dor de cabeça monumental. Estima-se que existam hoje em bairros como Ipanema, Leblon, Lagoa, Botafogo, Jardim Botânico, Copacabana e Leme cerca de 130 casas e prédios antigos em condições de incorporação e cujos donos recusam qualquer tipo de negociação. “Em geral, os moradores não abrem mão porque os imóveis carregam a história da família ou, caso decidam vender, dificilmente encontram algo parecido”, explica Isaac Elehep, diretor da Mozak Engenharia, especializada em empreendimentos de luxo na Zona Sul.

Selmy Yassuda

João Carlos Aleixo, do Pomodorino: assédio constante para vender o restaurante

Um simples passeio permite identificar de imediato onde vivem esses irredutíveis cidadãos, alguns deles tão incomodados com o assédio que já deixam explícita sua recusa logo na fachada. É o caso de uma bem cuidada casa de cerca baixa na Rua Prudente de Moraes, uma das mais nobres de Ipanema. Logo no portão, uma placa anuncia: “Este imóvel não está à venda. Pede-se não insistir”. Nas margens da Lagoa Rodrigo de Freitas, existem cerca de vinte residências como essa, resistindo bravamente em meio a arranha-céus suntuosos. Uma delas, um simpático sobrado amarelo de janelas brancas, na esquina da Avenida Epitácio Pessoa com a Rua Conselheiro Macedo Soares, pertence ao advogado João Nicolau Mader Gonçalves, de 96 anos. Viúvo e morador do lugar há 55 anos, ele não quer nem ouvir falar no assunto. Procurado por VEJA RIO, foi ríspido: “Não tenho de dar satisfação sobre as minhas razões”. Em meio a tamanho assédio, obviamente, não existe distinção entre propriedades residenciais e comerciais. O restaurante Pomodorino, instalado em uma charmosa construção de dois andares na Avenida Epitácio Pessoa, com vista para o Cristo Redentor, é assiduamente visitado por representantes de construtoras. Seu dono, João Carlos Aleixo, já perdeu a conta das propostas que recusou. “Custei muito a achar este ponto. Não tenho motivo para vendê-lo. Sempre sonhei em ter um negócio aqui”, afirma ele, que mora em uma casa na mesma avenida, na esquina com a Rua Maria Quitéria. “Também tentaram comprá-la várias vezes”, diz. “Mas sempre recusei.”

Se existe um comportamento-padrão entre essa turma é o afeto por suas propriedades. Para eles, viver no lugar com que sempre sonharam está acima de qualquer cifra. Quase todos moram ali há muitos anos e não se veem em outras regiões da cidade. A estilista Lenny Niemeyer é um exemplo célebre de alguém que se recusa a trocar seu lar por uma bolada de dinheiro. Desde 1979, ela reside em um prédio de três andares na Avenida Epitácio Pessoa, fruto de seu casamento com o neurologista Paulo Niemeyer. A princípio, o casal comprou dois dos doze apartamentos. Depois da separação, ela não só ficou como arrematou as outras unidades do edifício, transformando-o naquilo que nos Estados Unidos se chama de townhouse. Reformado, o imóvel de setenta anos ganhou nova configuração e passou a ter sete apartamentos. Um deles é ocupado por ela. Em outro, vivem seus filhos. Os cinco restantes são alugados a amigos íntimos. “Eu nunca quis saber os valores oferecidos. Amo morar neste prédio. Ele faz parte da minha história”, diz.

Tomás Rangel

Lenny Niemeyer, que nem quer ouvir propostas pelo prédio na Lagoa: “Faz parte da minha história”

Atuar no setor de construção civil em uma área com pouca oferta de terrenos exige persistência e muita paciência das incorporadoras. Nas previsões mais otimistas, uma operação de compra pode levar até três anos para ser concluída. Se a propriedade estiver em inventário, a negociação poderá se arrastar por mais de uma década. Uma estratégia comum é oferecer, além do dinheiro, outra residência de características semelhantes nas proximidades. Mas, em um mercado aquecido como o carioca, a busca por esse segundo imóvel pode se revelar uma tarefa extremamente complexa e demorada. O médico Ricardo Sertã nunca fechou as portas a negociações para a venda da casa onde mantém sua clínica, no bairro da Lagoa. Ampla, a edificação dos anos 40 foi inteiramente adaptada para abrigar equipamentos, centro cirúrgico e laboratórios a ponto de, da planta original, ter restado apenas a fachada. Desde que se instalou no local, há dez anos, ele recebe em média uma oferta de compra por semana (repetindo: uma oferta de compra por semana). Até agora, nenhuma proposta compensou a troca. “Eu só saio daqui para outro lugar com a mesma estrutura, o que acho praticamente impossível”, avisa.

Fernando Lemos

Ricardo Sertã: uma oferta por semana pela casa na lagoa

No caso de um proprietário recalcitrante, o desfecho da negociação torna-se absolutamente imponderável, o que pode ser um desastre caso envolva a compra de imóveis adjacentes. A construtora Santa Isabel levou nada menos que 27 anos para conseguir comprar o apartamento pertencente a Lúcia Fraccaroli e a sua filha Gabriela, localizado no Leblon. A empresa já havia adquirido todas as demais unidades e as de dois outros prédios vizinhos (hoje já demolidos). Apenas mãe e filha resistiram, sozinhas, no 1º andar. O motivo era simples: elas não aceitavam o preço oferecido, que consideravam incompatível com uma propriedade que tinha, entre outros atrativos, um charmoso jardim de inverno. “Isto aqui é como uma casa em pleno Leblon”, afirma Gabriela. Há três anos, com o edifício vazio e degradado, elas aceitaram partir para uma nova rodada de negociações e concordaram com uma permuta oferecida pela construtora. Depois de muito procurarem, encontraram um apartamento tinindo de novo, a poucas quadras de distância do antigo. Dentro de um mês, elas se mudam, e, finalmente, a empresa poderá erguer seu empreendimento de alto padrão na área, quase três décadas depois do planejado. Esses gauleses, hein? São (quase) irredutíveis.

Fernando Lemos

Gabriela Fraccaroli, moradora do Leblon: contrato fechado depois de anos de disputa

• FEBRUARY 19, 2011

Where Have The Good Men Gone?

Kay S. Hymowitz argues that too many men in their 20s are living in a new kind of extended adolescence.

By KAY S. HYMOWITZ

Erin Patrice O'Brien for The Wall Street Journal

Not so long ago, the average American man in his 20s had achieved most of the milestones of adulthood: a high-school diploma, financial independence, marriage and children. Today, most men in their 20s hang out in a novel sort of limbo, a hybrid state of semi-hormonal adolescence and responsible self-reliance. This "pre-adulthood" has much to recommend it, especially for the college-educated. But it's time to state what has become obvious to legions of frustrated young women: It doesn't bring out the best in men.

Between his lack of responsibilities and an entertainment media devoted to his every pleasure, today's young man has no reason to grow up, says author Kay Hymowitz. She discusses her book, "Manning Up: How the Rise of Women Has Turned Men Into Boys."

"We are sick of hooking up with guys," writes the comedian Julie Klausner, author of a touchingly funny 2010 book, "I Don't Care About Your Band: What I Learned from Indie Rockers, Trust Funders, Pornographers, Felons, Faux-Sensitive Hipsters and Other Guys I've Dated." What Ms. Klausner means by "guys" is males who are not boys or men but something in between. "Guys talk about 'Star Wars' like it's not a movie made for people half their age; a guy's idea of a perfect night is a hang around the PlayStation with his bandmates, or a trip to Vegas with his college friends.... They are more like the kids we babysat than the dads who drove us home." One female reviewer of Ms. Kausner's book wrote, "I had to stop several times while reading and think: Wait, did I date this same guy?"
For most of us, the cultural habitat of pre-adulthood no longer seems noteworthy. After all, popular culture has been crowded with pre-adults for almost two decades. Hollywood started the affair in the early 1990s with movies like "Singles," "Reality Bites," "Single White Female" and "Swingers." Television soon deepened the relationship, giving us the agreeable company of Monica, Joey, Rachel and Ross; Jerry, Elaine, George and Kramer; Carrie, Miranda, et al.
But for all its familiarity, pre-adulthood represents a momentous sociological development. It's no exaggeration to say that having large numbers of single young men and women living independently, while also having enough disposable income to avoid ever messing up their kitchens, is something entirely new in human experience. Yes, at other points in Western history young people have waited well into their 20s to marry, and yes, office girls and bachelor lawyers have been working and finding amusement in cities for more than a century. But their numbers and their money supply were always relatively small. Today's pre-adults are a different matter. They are a major demographic event.

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What also makes pre-adulthood something new is its radical reversal of the sexual hierarchy. Among pre-adults, women are the first sex. They graduate from college in greater numbers (among Americans ages 25 to 34, 34% of women now have a bachelor's degree but just 27% of men), and they have higher GPAs. As most professors tell it, they also have more confidence and drive. These strengths carry women through their 20s, when they are more likely than men to be in grad school and making strides in the workplace. In a number of cities, they are even out-earning their brothers and boyfriends.
Still, for these women, one key question won't go away: Where have the good men gone? Their male peers often come across as aging frat boys, maladroit geeks or grubby slackers—a gender gap neatly crystallized by the director Judd Apatow in his hit 2007 movie "Knocked Up." The story's hero is 23-year-old Ben Stone (Seth Rogen), who has a drunken fling with Allison Scott (Katherine Heigl) and gets her pregnant. Ben lives in a Los Angeles crash pad with a group of grubby friends who spend their days playing videogames, smoking pot and unsuccessfully planning to launch a porn website. Allison, by contrast, is on her way up as a television reporter and lives in a neatly kept apartment with what appear to be clean sheets and towels. Once she decides to have the baby, she figures out what needs to be done and does it. Ben can only stumble his way toward being a responsible grownup.
So where did these pre-adults come from? You might assume that their appearance is a result of spoiled 24-year-olds trying to prolong the campus drinking and hook-up scene while exploiting the largesse of mom and dad. But the causes run deeper than that. Beginning in the 1980s, the economic advantage of higher education—the "college premium"—began to increase dramatically. Between 1960 and 2000, the percentage of younger adults enrolled in college or graduate school more than doubled. In the "knowledge economy," good jobs go to those with degrees. And degrees take years.

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WHY GROW UP? Men in their 20s now have an array of toys and distractions at their disposal, from videogames and sports bars to 'lad' magazines like Maxim, which makes Playboy look like Camus.

Another factor in the lengthening of the road to adulthood is our increasingly labyrinthine labor market. The past decades' economic expansion and the digital revolution have transformed the high-end labor market into a fierce competition for the most stimulating, creative and glamorous jobs. Fields that attract ambitious young men and women often require years of moving between school and internships, between internships and jobs, laterally and horizontally between jobs, and between cities in the U.S. and abroad. The knowledge economy gives the educated young an unprecedented opportunity to think about work in personal terms. They are looking not just for jobs but for "careers," work in which they can exercise their talents and express their deepest passions. They expect their careers to give shape to their identity. For today's pre-adults, "what you do" is almost synonymous with "who you are," and starting a family is seldom part of the picture.
Pre-adulthood can be compared to adolescence, an idea invented in the mid-20th century as American teenagers were herded away from the fields and the workplace and into that new institution, the high school. For a long time, the poor and recent immigrants were not part of adolescent life; they went straight to work, since their families couldn't afford the lost labor and income. But the country had grown rich enough to carve out space and time to create a more highly educated citizenry and work force. Teenagers quickly became a marketing and cultural phenomenon. They also earned their own psychological profile. One of the most influential of the psychologists of adolescence was Erik Erikson, who described the stage as a "moratorium," a limbo between childhood and adulthood characterized by role confusion, emotional turmoil and identity conflict.
Like adolescents in the 20th century, today's pre-adults have been wait-listed for adulthood. Marketers and culture creators help to promote pre-adulthood as a lifestyle. And like adolescence, pre-adulthood is a class-based social phenomenon, reserved for the relatively well-to-do. Those who don't get a four-year college degree are not in a position to compete for the more satisfying jobs of the knowledge economy.

But pre-adults differ in one major respect from adolescents. They write their own biographies, and they do it from scratch. Sociologists use the term "life script" to describe a particular society's ordering of life's large events and stages. Though such scripts vary across cultures, the archetypal plot is deeply rooted in our biological nature. The invention of adolescence did not change the large Roman numerals of the American script. Adults continued to be those who took over the primary tasks of the economy and culture. For women, the central task usually involved the day-to-day rearing of the next generation; for men, it involved protecting and providing for their wives and children. If you followed the script, you became an adult, a temporary custodian of the social order until your own old age and demise.
Unlike adolescents, however, pre-adults don't know what is supposed to come next. For them, marriage and parenthood come in many forms, or can be skipped altogether. In 1970, just 16% of Americans ages 25 to 29 had never been married; today that's true of an astonishing 55% of the age group. In the U.S., the mean age at first marriage has been climbing toward 30 (a point past which it has already gone in much of Europe). It is no wonder that so many young Americans suffer through a "quarter-life crisis," a period of depression and worry over their future.
Given the rigors of contemporary career-building, pre-adults who do marry and start families do so later than ever before in human history. Husbands, wives and children are a drag on the footloose life required for the early career track and identity search. Pre-adulthood has also confounded the primordial search for a mate. It has delayed a stable sense of identity, dramatically expanded the pool of possible spouses, mystified courtship routines and helped to throw into doubt the very meaning of marriage. In 1970, to cite just one of many numbers proving the point, nearly seven in 10 25-year-olds were married; by 2000, only one-third had reached that milestone.
American men have been struggling with finding an acceptable adult identity since at least the mid-19th century. We often hear about the miseries of women confined to the domestic sphere once men began to work in offices and factories away from home. But it seems that men didn't much like the arrangement either. They balked at the stuffy propriety of the bourgeois parlor, as they did later at the banal activities of the suburban living room. They turned to hobbies and adventures, like hunting and fishing. At midcentury, fathers who at first had refused to put down the money to buy those newfangled televisions changed their minds when the networks began broadcasting boxing matches and baseball games. The arrival of Playboy in the 1950s seemed like the ultimate protest against male domestication; think of the refusal implied by the magazine's title alone.
In his disregard for domestic life, the playboy was prologue for today's pre-adult male. Unlike the playboy with his jazz and art-filled pad, however, our boy rebel is a creature of the animal house. In the 1990s, Maxim, the rude, lewd and hugely popular "lad" magazine arrived from England. Its philosophy and tone were so juvenile, so entirely undomesticated, that it made Playboy look like Camus.
At the same time, young men were tuning in to cable channels like Comedy Central, the Cartoon Network and Spike, whose shows reflected the adolescent male preferences of its targeted male audiences. They watched movies with overgrown boy actors like Steve Carell, Luke and Owen Wilson, Jim Carrey, Adam Sandler, Will Farrell and Seth Rogen, cheering their awesome car crashes, fart jokes, breast and crotch shots, beer pong competitions and other frat-boy pranks. Americans had always struck foreigners as youthful, even childlike, in their energy and optimism. But this was too much.

What explains this puerile shallowness? I see it as an expression of our cultural uncertainty about the social role of men. It's been an almost universal rule of civilization that girls became women simply by reaching physical maturity, but boys had to pass a test. They needed to demonstrate courage, physical prowess or mastery of the necessary skills. The goal was to prove their competence as protectors and providers. Today, however, with women moving ahead in our advanced economy, husbands and fathers are now optional, and the qualities of character men once needed to play their roles—fortitude, stoicism, courage, fidelity—are obsolete, even a little embarrassing.
Today's pre-adult male is like an actor in a drama in which he only knows what he shouldn't say. He has to compete in a fierce job market, but he can't act too bossy or self-confident. He should be sensitive but not paternalistic, smart but not cocky. To deepen his predicament, because he is single, his advisers and confidants are generally undomesticated guys just like him.
Single men have never been civilization's most responsible actors; they continue to be more troubled and less successful than men who deliberately choose to become husbands and fathers. So we can be disgusted if some of them continue to live in rooms decorated with "Star Wars" posters and crushed beer cans and to treat women like disposable estrogen toys, but we shouldn't be surprised.
Relatively affluent, free of family responsibilities, and entertained by an array of media devoted to his every pleasure, the single young man can live in pig heaven—and often does. Women put up with him for a while, but then in fear and disgust either give up on any idea of a husband and kids or just go to a sperm bank and get the DNA without the troublesome man. But these rational choices on the part of women only serve to legitimize men's attachment to the sand box. Why should they grow up? No one needs them anyway. There's nothing they have to do.
They might as well just have another beer.
—Adapted from "Manning Up: How the Rise of Women Has Turned Men Into Boys" by Kay S. Hymowitz, to be published by Basic Books on March 1. Copyright © by Kay S. Hymowitz. Printed by arrangement with Basic Books.

• FEBRUARY 19, 2011

Two Cheers for the Maligned Slacker Dude

By NATHAN RABIN

Thanks to the movie "Knocked Up," the actor Seth Rogen became the chubby, curly-haired face of male arrested development and an unexpected flashpoint in the war of the sexes. A good percentage of American opinion was apoplectic at the notion that a pot-smoking, ambition-free loser like Mr. Rogen's slacker antihero would even hook up with a hot, put-together young woman like the television journalist played by Katherine Heigl, let alone agree to raise a child with her.
No one would suggest that the antihero of "Knocked Up" is the apogee of masculinity, but he does possess an admirable quality shared by many members of his generation: He creates. He creates because he's too young and naïve to realize that the odds are stacked against him. He's also too green to realize that he's creating something (a database of celebrity nudity) that has already been created (a website called Mr. Skin), but that doesn't change the fact that he's showing real initiative.

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Reuters

MEN AT WORK. From left to right, Bebo co-founder Michael Birch, Skype co-founder Niklas Zennstrom, YouTube cofounder Chad Hurley, Twitter co-founder Jack Dorsey and Directi co-founder Divyank Turakhia, at an event last year.

Men in their late teens and 20s have historically accomplished great things. They have started record labels and newspapers and zines and social networking sites that help other men in their teens and late 20s accomplish great things. It's telling that the most talked-about businessman in the world right now isn't Warren Buffett or Bill Gates—it's Mark Zuckerberg, a 26-year-old, scruffily dressed Jewish kid who started a cultural revolution in his dorm room and inspired a movie that just may win the Oscar for best picture.
Mr. Zuckerberg isn't the only 20-something achiever who has changed the world at an age when our fathers and grandfathers were still trying to scramble up the first few rungs of the corporate ladder. In 2005, a trio of 20-something PayPal employees named Steve Chen, Chad Hurley and Jawed Karim were too young and green to realize that you can't start putting television shows and movies and seemingly every piece of filmed entertainment from the past century online just because you think it'd be cool to share, say, a clip of Johnny Cash playing a Jimmie Rodgers number alongside Louis Armstrong.
Yet Messrs. Chen, Hurley and Karim went ahead and started YouTube so that they could share the media they loved with the entire world. YouTube proved a powerful catalyst for creativity; it gave the world Justin Bieber (but don't hold that against it!) but also improbable success stories like the Lonely Island, a comedy troupe of three guys in their 20s who parlayed making goofy homemade videos with their buddies into hit albums and gigs on "Saturday Night Live" (a show that has made television history by relying on the comic energy of several generations of ambitious 20-somethings).
On a more personal note, in the late 1980s a group of slackers in Madison, Wis., didn't know that sophisticated satire was supposed to be the exclusive domain of Harvard Lampoon types, not of depressive college dropouts, and they founded the Onion. A decade later, as a 22-year-old college junior, I was (thankfully) too naïve to realize I had no business being the paper's first head entertainment writer.
It's remarkable what you can achieve when you're too young to realize your limitations, or even to know that limitations exist. Men who put off marriage and fatherhood and home ownership until their 30s might be immersing themselves in work or they might be trying to extend the college experience as long as possible. Is that necessarily a bad thing? People do a whole lot more in college than down shots and hit bongs. College is also a place for experimentation, for reflection, for figuring out who you are and what you want to do with your life. Those kinds of issues and questions shouldn't end with college graduation.
If men are getting married and having children later than at any time in human history that's probably because men in their 30s are almost invariably better prepared to tackle the responsibilities of adulthood than men in their 20s. Do we really want more generations of 23-year-old men who drink themselves to sleep every night dreaming about what they might have done if they hadn't gotten married and had kids right out of school? Do we want to repeat the mistakes of our fathers or learn from them?
Facebook, YouTube and Twitter foster a certain level of narcissism. They make each of us the star of our own little universe and create the illusion that the world is interested in what we have to say. The Holy Trinity of social networking titans reflects the self-absorption of a generation that increasingly defines itself by the media it consumes.
We're part of a generation that is not content to passively consume culture. We're creators: of memes, hashtags, Twitter one-liners and homemade videos that take the pop culture of our collective past and recreate it in our own image. Marriage and parenting and mortgages can wait; we're all about living in the sacred present tense and chronicling its key moments 140 characters at a time.
So you can scoff and snicker all you like at the shaggy, hangdog 27-year-old next door dressed in a baggy college sweatshirt and cargo shorts, taking empty pizza boxes and beer bottles to the dumpster. He could be a loser just trying to extend his adolescence indefinitely—or he might just be getting ready to change the world with what he creates in his unkempt guy lair.
—Mr. Rabin is the head writer of A.V. Club, the entertainment section of the Onion, and the author of "My Year of Flops" and "The Big Rewind."