MERCADO IMOBILIÁRIO: UM INVESTIMENTO SEM RETORNO

MERCADO IMOBILIÁRIO: UM INVESTIMENTO SEM RETORNO
Por Samy Dana e Vítor Possebom*

Nos últimos anos, a estabilidade macroeconômica possibilitou que muitos brasileiros não apenas melhorassem seus padrões de consumo, mas também começassem a investir seu capital em ativos reais e financeiros. Por esse motivo, muitos mercados se expandiram e, em especial, o setor imobiliário atraiu grande volume de investimentos. Uma consequência desse maior fluxo de capitais foi o expressivo aquecimento do mercado imobiliário brasileiro. Prova desse fato é que, entre janeiro de 2008 e fevereiro de 2011, o preço dos imóveis elevou-se 82,8% de acordo com o Índice FIPE-ZAP, representando um ganho real de 55,8% ante o IPCA, que variou 17,3% no mesmo período. Logo, pode-se dizer que investir no mercado imobiliário é um grande negócio. Será que essa conclusão é mesmo verdadeira?
A resposta para esta última afirmativa é um sonoro não. Ao se comprar um imóvel como investimento deve-se pensar em sua taxa de retorno, conhecida também como taxa de aluguel, que pode ser expressa como o valor do aluguel sobre o preço do imóvel – por exemplo, se o imóvel tem o valor de R$ 200 mil e o aluguel tem o valor de R$ 800, a taxa de aluguel é 800/200 mil = 0,40%. Esta é, mesmo com o mercado extremamente aquecido, bastante baixa, como os dados simples e de fácil acesso podem mostrar. Ao entrar em movimentados sites de anúncios de imóveis, percebe-se que essa taxa de retorno alcança, para imóveis novos, valores próximos de 0,35% em bairros nobres de São Paulo.

Considerando que o CDI, o ativo livre de risco brasileiro, remunerou 0,84% em fevereiro e a poupança, aplicação com o menor retorno no Brasil, paga 0,5% mais TR, totalizando 0,60% em fevereiro, por que um investidor racional investiria em um mercado com risco significativo e baixa liquidez, como o imobiliário, para conseguir um retorno menor ao de aplicações praticamente sem risco? Ademais, a taxa de retorno no mercado imobiliário está, na realidade, em acentuada queda durante os últimos anos. Desde janeiro de 2008, o preço de venda dos imóveis subiu 82,8%, enquanto que o aluguel, no mesmo período, subiu apenas 49,6%, segundo o índice FIPE-ZAP. Dessa forma, percebe-se que a taxa de retorno caiu aproximadamente 33,20% em pouco mais de dois anos! Sendo assim, cabe perguntar: por que os agentes continuam a investir em um mercado com taxa de retorno menor que a livre de risco e, ainda por cima, declinante?
Todavia, muitos dirão que a análise acima ignorou um aspecto importante do investimento imobiliário: os ganhos de capital. De fato, não foi feita nenhuma consideração acerca deles, que, atualmente, são grandes e expressivos. Logo, quem hoje investe em imóveis aposta no aumento dos preços e, com isso, na elevação de seus lucros. Mas esse comportamento não é semelhante a comprar na alta? Isto é, os investidores não estão desrespeitando o mais simples mandamento do mercado financeiro, que é “comprar na baixa para vender na alta”?
Além disso, não é esse comportamento de comprar um ativo na esperança de preços maiores no futuro uma característica tão típica da especulação e de suas bolhas?

De fato, atualmente se vê no Brasil uma típica bolha imobiliária. Essa conclusão é verdadeira,pois o valor de um ativo financeiro está na sua capacidade de geração de fluxos de caixa futuros. Se a taxa de aluguel é consideravelmente menor que a taxa da poupança, este ativo deve estar sobrevalorizado. Contudo, a lógica da bolha é que, apesar do ativo não valer o que estão pedindo, o agente econômico compra com a expectativa de que o ativo irá valer mais no futuro, pois ele acredita que amanhã aparecerá um louco que pagará um preço ainda mais irreal do que aquele que ele pagou hoje. É esse descolamento da realidade e essa loucura que faz com que toda bolha deixe de existir em algum momento. É inevitável que isso ocorra também no Brasil. Quando isso ocorrer, os vários investidores e especuladores que compraram imóveis na expectativa de grandes ganhos de capital encontrarão apenas enormes perdas de capital. Ainda pior, uma crise imobiliária pode causar grandes danos a todo o setor financeiro e a toda a economia real,como ocorreu nos Estados Unidos, que ainda se recuperam, de forma tímida e manca, da queda do preço dos imóveis em 2007 e 2008. A lição de toda essa análise é bastante simples: os retornos do mercado imobiliário são baixos, como comprovam os dados, e extremamente arriscados, como bem notaram os americanos. Por essa razão, se você tem algum capital, não invista em imóveis. Faça uma aplicação mais rentável e de maior liquidez. Ou seja, imóveis atualmente não são investimentos! São bens de consumo, que devem ser comprados por razões muito distintas da eficiência financeira, tais como satisfazer o sonho da casa própria ou a sensação de segurança pessoal que o imóvel próprio pode fornecer.

*Samy Dana é PhD em Finanças e Professor da FGV-EESP e Vítor Possebom é graduando em Economia pela FGV-EESP e analista da Consultoria Júnior de Economia. Esta seção não
se responsabiliza por operações decididas a partir das informações e opiniões divulgadas neste artigo.

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