Thursday, March 31, 2011

Polícia paulista aposenta o "três-oitão"

31/03/2011 - 08h18

Polícia paulista aposenta o "três-oitão"


Após quase 90 anos de serviços prestados à Polícia Militar de São Paulo, o "canela seca" aposentou-se das ruas. Também chamado pelos praças e oficiais como "três-oitão", o revólver calibre 38 deixou de ser usado oficialmente em janeiro passado. A informação é de reportagem de Rogério Pagnan publicada na Folha desta quinta-feira (íntegradisponível para assinantes do jornal e do UOL).
Alessandro Shinoda/Folhapress
PM monitora rua 25 de março, no centro de SP; polícia aposentou revólver calibre 38
PM monitora rua 25 de março, no centro de São Paulo; polícia paulista substituiu revólver calibre 38 por pistolas.40
O revólver deu lugar à pistola .40, uma arma de uso restrito --não é vendida para civis--, mais moderna e eficiente, afirma o comando da polícia.
Segundo o comandante-geral da PM, Álvaro Camilo, o novo armamento tem um maior poder de impacto contra o criminoso e, ao mesmo tempo, com menor risco de o projétil transfixar o alvo e acertar terceiros.
Editoria de Arte/Folhapress

Tuesday, March 29, 2011

Food Inflation Kept Hidden in Smaller Bags

Food Inflation Kept Hidden in Smaller Bags

Published: Monday, 28 Mar 2011 | 11:53 PM ET
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By: Stephanie Clifford
Chips are disappearing from bags, candy from boxes and vegetables from cans.
George Boyle | Stockbyte | Getty Images

As an expected increase in the cost of raw materials looms for late summer, consumers are beginning to encounter shrinking food packages.
With unemployment still high, companies in recent months have tried to camouflage price increases by selling their products in tiny and tinier packages. So far, the changes are most visible at the grocery store, where shoppers are paying the same amount, but getting less.
For Lisa Stauber, stretching her budget to feed her nine children in Houston often requires careful monitoring at the store. Recently, when she cooked her usual three boxes of pasta for a big family dinner, she was surprised by a smaller yield, and she began to suspect something was up.
“Whole wheat pasta had gone from 16 ounces to 13.25 ounces,” she said. “I bought three boxes and it wasn’t enough — that was a little embarrassing. I bought the same amount I always buy, I just didn’t realize it, because who reads the sizes all the time?”
Ms. Stauber, 33, said she began inspecting her other purchases, aisle by aisle. Many canned vegetables dropped to 13 or 14 ounces from 16; boxes of baby wipes went to 72 from 80; and sugar was stacked in 4-pound, not 5-pound, bags, she said.
Five or so years ago, Ms. Stauber bought 16-ounce cans of corn. Then they were 15.5 ounces, then 14.5 ounces, and the size is still dropping. “The first time I’ve ever seen an 11-ounce can of corn at the store was about three weeks ago, and I was just floored,” she said. “It’s sneaky, because they figure people won’t know.”
In every economic downturn in the last few decades, companies have reduced the size of some products, disguising price increases and avoiding comparisons on same-size packages, before and after an increase. Each time, the marketing campaigns are coy; this time, the smaller versions are “greener” (packages good for the environment) or more “portable” (little carry bags for the takeout lifestyle) or “healthier” (fewer calories).
Where companies cannot change sizes — as in clothing or appliances — they have warned that prices will be going up, as the costs of cotton, energy, grain and other raw materials are rising.

“Consumers are generally more sensitive to changes in prices than to changes in quantity,” John T. Gourville, a marketing professor at Harvard Business School, said. “And companies try to do it in such a way that you don’t notice, maybe keeping the height and width the same, but changing the depth so the silhouette of the package on the shelf looks the same. Or sometimes they add more air to the chips bag or a scoop in the bottom of the peanut butter jar so it looks the same size.”
Thomas J. Alexander, a finance professor at Northwood University, said that businesses had little choice these days when faced with increases in the costs of their raw goods. “Companies only have pricing power when wages are also increasing, and we’re not seeing that right now because of the high unemployment,” he said.
Most companies reduce products quietly, hoping consumers are not reading labels too closely.
But the downsizing keeps occurring. A can of Chicken of the Sea albacore tuna is now packed at 5 ounces, instead of the 6-ounce version still on some shelves, and in some cases, the 5-ounce can costs more than the larger one. Bags of Doritos, Tostitos and Fritos now hold 20 percent fewer chips than in 2009, though a spokesman said those extra chips were just a “limited time” offer.
Trying to keep customers from feeling cheated, some companies are introducing new containers that, they say, have terrific advantages — and just happen to contain less product.
Kraft is introducing “Fresh Stacks” packages for its Nabisco Premium saltines and Honey Maid graham crackers. Each has about 15 percent fewer crackers than the standard boxes, but the price has not changed. Kraft says that because the Fresh Stacks include more sleeves of crackers, they are more portable and “the packaging format offers the benefit of added freshness,” said Basil T. Maglaris, a Kraft spokesman, in an e-mail.
And Procter & Gamble is expanding its “Future Friendly” products, which it promotes as using at least 15 percent less energy, water or packaging than the standard ones.
“They are more environmentally friendly, that’s true — but they’re also smaller,” said Paula Rosenblum, managing partner for retail systems research at, an online specialist network. “They announce it as great new packaging, and in fact what it is is smaller packaging, smaller amounts of the product,” she said.
Or marketers design a new shape and size altogether, complicating any effort to comparison shop. The unwrapped Reese’s Minis, which were introduced in February, are smaller than the foil-wrapped Miniatures. They are also more expensive — $0.57 an ounce at FreshDirect, versus $0.37 an ounce for the individually wrapped.
At H. J. Heinz, prices on ketchup, condiments, sauces and Ore-Ida products have already gone up, and the company is selling smaller-than-usual versions of condiments, like 5-ounce bottles of items like Heinz 57 Sauce sold at places like Dollar General.
“I have never regretted raising prices in the face of significant cost pressures, since we can always course-correct if the outcome is not as we expected,” Heinz’s chairman and chief executive, William R. Johnson, said last month.
While companies have long adjusted package sizes to appeal to changing tastes, from supersizes to 100-calorie packs, the recession drove a lot of corporations to think small. The standard size for Edy’s ice cream went from 2 liters to 1.5 in 2008. And Tropicana shifted to a 59-ounce carton rather than a 64-ounce one last year, after the cost of oranges rose.
With prices for energy and for raw materials like corn, cotton and sugar creeping up and expected to surge later this year, companies are barely bothering to cover up the shrinking packs.
“Typically, the product manufacturers are doing this slightly ahead of the perceived inflationary issues,” Ms. Rosenblum said. “Lately, it hasn’t been subtle — I mean, they’ve been shrinking by noticeable amounts.”

That can work to a company’s benefit. In the culture of thinness, smaller may be a selling point. It lets retailers honestly claim, for example, that a snack package contains fewer calories — without having to change the ingredients a smidge.
“For indulgences like ice cream, chocolate and potato chips, consumers may say ‘I don’t mind getting a little bit less because I shouldn’t be consuming so much anyway,’ ” said Professor Gourville. “That’s a harder argument to make with something like diapers or orange juice.”
But even while companies blame the recession for smaller packages, they rarely increase sizes in good times, he said.
He traced the shrinking package trends to the late 1980s, when companies like Chock full o’ Nuts downsized the one-pound tin of ground coffee to 13 ounces. That shocked consumers, for whom a pound of coffee had been as standard a purchase unit as a dozen eggs or a six-pack of beer, he said.
Once the economy rebounds, he said, a new “jumbo” size product typically emerges, at an even higher cost per ounce. Then the gradual shrinking process of all package sizes begins anew, he said.
“It’s a continuous cycle, where at some point the smallest package offered becomes so small that perhaps they’re phased out and replaced by the medium-size package, which has been shrunk down,” he said.
This story originally appeared in the The New York Times

Monday, March 28, 2011

O guia essencial dos Imóveis

28/01/2011 - 23:25 - ATUALIZADO EM 04/02/2011 - 16:08
O guia essencial dos Imóveis
Primeiro, os preços subiram, subiram, subiram. Depois, a alta perdeu força. E agora? É hora de comprar? De vender? ÉPOCA traz um roteiro completo para você se orientar no efervescente mercado imobiliário
Já fazia tempo que a economista Andrea, de 39 anos, e o engenheiro Marcio Dualibi, de 46, planejavam mudar de casa. Com dois filhos,o apartamento em que moravam, de 120 metros quadrados e três dormitórios, no bairro da Vila Leopoldina,Zona Oeste de São Paulo, estava pequeno. A ideia era comprar outro apartamento, de 170 metros quadrados num condomínio da região. No fim de 2007, quando surgiu um comprador oferecendo R$ 360 mil pelo imóvel deles, não hesitaram em vendê-lo, embora ainda faltassem R$ 70 mil para comprar o novo apartamento. Como os preços dos imóveis usados pareciam estáveis, decidiram adiar a compra e aplicar o dinheiro para tentar ganhar a diferença. E foram viver num apartamento alugado, ainda menor.
O resultado não foi o esperado. Os preços dos imóveis dispararam. Assustados, Andrea e Marcio sacaram o dinheiro do banco para tentar comprar o que fosse possível. Em agosto de 2008, fecharam negócio num apartamento em construção, de 140metros quadrados, numa rua menos valorizada do bairro. Pagaram R$ 460mil – R$ 100 mil a mais do que ganharam na venda do primeiro. Pagaram à vista, com desconto. Ainda assim, tiveram de vender um carro – um EcoSport do ano – e sacar o que tinham acumulado no Fundo de Garantia. O apartamento demorou dois anos e meio para ficar pronto, período em que precisaram pagar aluguel. Hoje, de acordo com Marcio, o apartamento que ele e Andrea venderam por R$360 mil vale R$ 550 mil, o preço do novo. E o apartamento que planejavam comprar, de R$ 450 mil, agora custa R$ 750 mil – uma alta de 66% em três anos. “Não era o que a gente queria”, diz Marcio. “Mas, depois de tanta confusão, não foi tão ruim.”
O drama vivido por Andrea e Marcio é reflexo da violenta explosão ocorrida nos preços dos imóveis nos últimos anos. É provável que em nenhum outro momento eles tenham subido tanto em tão pouco tempo. A valorização, maior aqui, menor ali, espalhou-se por todo o Brasil, das grandes metrópoles aos pequenos vilarejos de beira de estrada e à zona rural. O poder de compra de quem tinha um imóvel se manteve ou cresceu com a valorização. Mas quem ainda pretende comprar uma casa terá de se conformar, agora, em morar num lugar menos valorizado, como Andrea e Marcio, ou num imóvel menor do que poderia comprar alguns anos atrás. “Os preços estão lá em cima”, diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), especializada em pesquisas imobiliárias. “Não sei aonde vão parar.”
Na atual onda de valorização, nem todo mundo foi pego de surpresa. Houve quem lucrou – e muito. Graças à alta dos imóveis, o Rio de Janeiro ganhou 60 mil novos milionários, segundo uma pesquisa do Secovi fluminense, a entidade que reúne os empresários do setor no Estado. São proprietários que, da noite para o dia, viram seus imóveis ultrapassar o valor de R$ 1 milhão e se tornaram uma espécie de novos-ricos do mercado. Muitos investidores aproveitaram para comprar imóveis na planta e revendê-los, com lucro. Mesmo quem não tinha capital para fazer isso sozinho conseguiu reunir amigos para investir – numa antiga prática que caíra em desuso e agora ressuscitou.
Até investidores estrangeiros, como Sam Zell, um magnata do mercado imobiliário americano, colheram lucros no Brasil, comprando fatias em grandes empresas do setor e se beneficiando da alta na Bolsa. Segundo uma pesquisa da Associação dos Investidores Estrangeiros em Imóveis, o Brasil ultrapassou a China e apareceu como o destino preferido em todo o mundo para negócios imobiliários, em 2011. “O pessoal diz que apenas 5% das vendas no país são feitas para investidores, que não estão comprando o imóvel para morar”, diz Pompéia. “Mas a parcela de investidores é bem maior.”
Como em qualquer mercado, a questão crucial não é saber quanto os preços já subiram, mas se eles ainda subirão mais – ou se cairão de repente. A alta já bateu no teto? Essa valorização é sustentável ou artificial? É hora de comprar? De vender? A seguir, apresentamos um breve roteiro para você se orientar no universo imobiliário. Não se trata de um trabalho exaustivo nem temos a pretensão de responder de modo conclusivo a todas as questões – que, no fundo, dependem de fatores incontroláveis. Esperamos, apenas, que nossas respostas ajudem cada um a tomar decisões melhores.
 Filipe Redondo
A economista Andrea, de 39 anos, e o engenheiro Marcio Dualibi, de 46, queriam comprar um apartamento de 170 m2, com três dormitórios, na Vila Leopoldina, na Zona Oeste de São Paulo, para morar com os dois filhos. Não conseguiram. O apartamento, que custava R$ 450 mil no fim de 2007, hoje vale R$ 750 mil. A aplicação que eles tinham no banco não acompanhou a valorização imobiliária. Em meados de 2008, acabaram comprando um apartamento em construção de 140 m2 numa rua menos valorizada da mesma região, também com três dormitórios, por R$ 460 mil. O imóvel, entregue em 2010, agora vale R$ 550 mil

1 - POR QUE O PREÇO SUBIU TANTO? Num estudo encomendado pela Abecip, entidade que reúne os bancos que atuam em crédito imobiliário, o economista José Roberto Mendonça de Barros, ex-secretário de Política Econômica no governo FHC, sustenta que a valorização dos imóveis é resultado de uma conjunção inédita de fatores. Primeiro, houve a consolidação da estabilidade econômica, que facilitou o planejamento de longo prazo. Mais recentemente houve um aumento do emprego e da renda, que ampliou a demanda por imóveis. A classe média, com 95 milhões de pessoas, tornou-se predominante. A renda da população, segundo o estudo, vem subindo na faixa de 6% ao ano acima da inflação – tendência que deverá ser mantida até 2014. “Mesmo que os preços subam, em média, 11% ao ano, o crescimento da renda poderá absorver o aumento”, diz Luiz Antonio França, presidente da Abecip.

reprodução/Revista Época
Além disso, o crédito imobiliário explodiu. De 2005 a 2010, ele cresceu 13 vezes, de R$ 4 bilhões para R$ 57 bilhões, de acordo com a Abecip. Os prazos dos financiamentos, antes restritos a dez ou 15 anos, agora chegam a 30 anos. “O país está perdendo o medo de financiar”, diz Fabio Nogueira, fundador e sócio da Brazilian Finance & Real Estate, que atua no financiamento ao consumidor e na captação de recursos para empresas do setor. Isso permitiu uma redução significativa nas prestações e reforçou ainda mais a demanda, já inflada pela carência de 6 milhões de moradias do país. Imóveis que exigiam comprovação de renda de R$ 4 mil mensais agora podem ser financiados por quem ganha R$ 1.500. E, nos imóveis de até R$ 500 mil, é possível usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para abater até 80% da prestação.
Os juros, embora ainda altos para os padrões globais, caíram bastante nos últimos anos – e devem cair mais no médio prazo, mesmo que subam um pouco em 2011. Essa queda levou a uma redução ainda maior das prestações e permitiu que o consumidor absorvesse o aumento de preços quase sem sentir. “Hoje, qualquer um consegue comprar um apartamento”, afirma o engenheiro Meyer Joseph Nigri, fundador e presidente da Tecnisa, uma das maiores construtoras do país. “Com R$ 100 por mês, compro um celular de R$ 1.000. Com R$ 500, compro um apartamento de R$ 100 mil.”
Foi graças a esse quadro favorável que brasileiros como o microempresário baiano Cleber Manoel Correia, de 44 anos, conseguiram comprar o primeiro imóvel em 2010 – no caso dele, um apartamento de R$ 330 mil, com 100 metros quadrados e três dormitórios, na Vila Laura, região central de Salvador. O imóvel, ainda em obras, só deverá ser entregue no fim de 2013. Mas Correia já conta os dias para se livrar de seu aluguel, de R$ 400. Casado, três filhos crescidos, dois dos quais moram com ele, ele deverá pagar 40 parcelas de R$ 830 e três parcelas intermediárias de R$ 6 mil, no total de R$ 51.200, durante a obra. Depois, diz que ainda decidirá com a mulher, Antonia, também de 44 anos, e seus filhos se reforçará a entrada para reduzir o valor do financiamento ou se financiará todo o saldo. “Antes, era complicado comprar um imóvel”, diz Bruno Correia, de 23 anos, o filho do meio, que ajuda o pai nos negócios e é o proprietário oficial do imóvel. “Agora, ficou muito mais fácil.”
Até os mais ricos estão recorrendo ao crédito. Muita gente está aproveitando para fazer um “upgrade”, dando o valor do imóvel atual como entrada. Segundo a imobiliária Coelho da Fonseca, de São Paulo, voltada para o público de alta renda, só 10% das vendas eram financiadas há três anos. Hoje, são 60%. “Acabou a história de que comprar imóvel financiado é para quem não tem dinheiro”, diz Walter Sita, diretor-geral de vendas da empresa. “Tem muito executivo tomando dinheiro na faixa de 10,5% ao ano para comprar imóveis de R$ 2 milhões, R$ 3 milhões, R$ 5 milhões em 20 ou 30 anos.”
A explosão dos preços é, portanto, resultado do aumento no crédito e na demanda. Em São Paulo, um levantamento da Embraesp mostra que o metro quadrado dos imóveis novos residenciais subiu 175%, em média, de 2000 até novembro do ano passado, último dado disponível. Só em 2010 a alta chegou a 32,8%, sem contar dezembro. Segundo a Global Property Guide, uma empresa britânica que pesquisa imóveis em todo o mundo, São Paulo ficaria em primeiro lugar no ranking dos países com a maior valorização imobiliária, com alta média de 33,5% em 12 meses (de outubro de 2009 a setembro de 2010). Em 24 meses, São Paulo também estaria no topo do pódio, com alta de 46,4% (leia os gráficos nas páginas 48 e 49). Os imóveis usados subiram um pouco menos, segundo uma pesquisa feita pelo Creci paulista com 529 imobiliárias locais. Mas, em alguns casos, eles também tiveram valorização espetacular. Um apartamento de 140 metros quadrados e três dormitórios em Perdizes, um bairro paulistano de classe média alta, foi vendido por R$ 320 mil há três anos. Hoje, vale R$ 650 mil, mais que o dobro, diz a ex-proprietária.
Boa parte da alta nos preços locais foi provocada, segundo Pompéia, da Embraesp, pela valorização dos terrenos. Ela teria ocorrido em razão da disputa entre as grandes construtoras e incorporadoras que abriram o capital e estavam com o caixa cheio. Segundo João Batista Crestana, presidente do Secovi de São Paulo, o preço do terreno representava 20% do custo de um empreendimento até há pouco tempo. Agora, chega a 50%, conforme a localização – mesmo levando em conta que mão de obra e material de construção também subiram. “Quando as empresas abriram o capital, houve uma correria escandalosa por terrenos para futuros investimentos”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci paulista. O cenário de São Paulo repetiu-se em todo o país:
- no Rio de Janeiro, pelos dados do Secovi fluminense, o preço de um apartamento de dois quartos em Copacabana aumentou 220% entre 2000 e 2009;
- em Brasília, segundo a Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), o metro quadrado teve alta média anual de 25% desde 2005;
- em Salvador, o preço do metro quadrado no bairro de Alphaville, um dos mais valorizados, subiu 54% desde 2007;
- no campo, o preço das terras aumentou, em média, 42% nos últimos três anos em todo o país, de acordo com a Agroconsult, uma consultoria de agronegócio. 

 Filipe Redondo
O microempresário baiano Bruno Nascimento Correia, de 23 anos, conseguiu comprar o primeiro imóvel no ano passado graças a um financiamento de longo prazo. O imóvel, de 100 metros quadrados e três dormitórios, na Vila Laura, perto do aeroporto em Salvador, só deverá ser entregue no fim de 2013. Mas ele já conta os dias para se ver livre do aluguel de R$ 400 que paga hoje para morar com a mãe, Antônia, o pai, com quem ele trabalha, e o irmão mais novo. “Antes era complicado comprar um imóvel”, afirma. “Agora, ficou muito mais fácil”
2 - A ALTA CHEGOU AO FIM? Nos últimos meses, depois de cinco anos de alta, surgiram sinais de acomodação no mercado. Segundo uma pesquisa do Secovi de São Paulo, o volume de vendas dos imóveis novos em relação à oferta teve uma ligeira queda, de 26,4% do total, em setembro, para 23,5%, em outubro, último dado disponível. Outro levantamento, do Creci paulista, entidade que congrega os corretores, mostrou queda de 25% no número de imóveis usados vendidos no Estado em outubro. Dados mais recentes mostram que as vendas voltaram a subir, mas não o suficiente para retomar o nível de agosto. E, segundo o Sinduscon, o sindicato da indústria da construção civil, o setor deverá crescer “apenas” 6% em 2011, a metade de 2010. “Já houve uma boa valorização e está na hora de tomar algum cuidado”, diz o economista Júlio Sérgio Gomes de Almeida, ex-secretário de Política Econômica no governo Lula e ex-diretor do Instituto de Estudos para o Desenvolvimento Empresarial (Iedi).
No mercado imobiliário, é crescente a percepção de que os preços podem estar próximos do teto permitido pela renda do consumidor. “O bolso é o limite – e esse limite está perto”, afirma Crestana, do Secovi paulista. Mesmo assim, a previsão é de que ainda haja espaço para novas altas por causa da forte demanda e da saturação nas grandes cidades. Não se espera, porém, que se repita o que ocorreu nos últimos anos. A exceção seriam as áreas de alto padrão, onde bons terrenos são raridade, como a Praça Pereira Coutinho, na Vila Nova Conceição, em São Paulo, ou o bairro do Leblon, no Rio de Janeiro. “Muitos investidores apostam que os preços subirão mais, mas não sabemos. Já tem gente com medo de não vender o que construir”, diz Pompéia, da Embraesp.
Os preços ainda estão baixos, se comparados aos do exterior. Segundo França, da Abecip, o metro quadrado de um imóvel novo no Brasil custa US$ 1.600. Em Nova York, US$ 16 mil; em Paris, US$ 13 mil; em Madri, US$ 3.400; e na Cidade do México, US$ 1.800. Mas a expectativa é que, se houve excessos, o próprio mercado se ajustará, de acordo com a oferta e a demanda. “Ninguém vai lançar um imóvel a um preço em que não haja demanda”, diz Antonio Carlos Ferreira, diretor superintendente da construtora e incorporadora Gafisa. “Pode ofertar, mas não vai vender.”
A questão é que é muito difícil fazer uma avaliação precisa. Hoje, a maior parte das pesquisas sobre os imóveis no Brasil tem um enfoque regional e está centrada no número de lançamentos e na velocidade de vendas, não nos preços. Há pouquíssimas pesquisas de preços. E, quando elas existem, cobrem só uma cidade ou uma região metropolitana. Ao contrário de outros países, o Brasil não tem um índice nacional de valorização dos imóveis. Isso preocupa o Banco Central e o Ministério da Fazenda, que pediram ajuda aos bancos para desenvolver um novo indicador. Ele é crucial. Basta lembrar que a atual crise financeira global surgiu com o estouro de uma bolha imobiliária nos Estados Unidos – e ninguém quer ser acusado de ter permitido a repetição do problema aqui. “Estamos tentando formatar esse índice para ter uma informação rica sobre a valorização imobiliária no país”, diz França, da Abecip. “Ele deverá nortear as decisões de governo, agentes financeiros, empresas e até investidores.” 
3 - HÁ UMA BOLHA IMOBILIÁRIA? Não. Entre os profissionais que atuam na área, a visão predominante é que o mercado brasileiro vive um ciclo virtuoso, capaz de se prolongar por muitos anos. A desaceleração recente seria passageira. Como num jogral bem ensaiado, a maioria rejeita qualquer insinuação de que, no Brasil, exista uma bolha imobiliária similar à que ocorreu nos EUA e em outros países. O estudo coordenado pelo economista Mendonça de Barros também sustenta enfaticamente a tese de que não há uma bolha imobiliária em formação no país. Aqui estaria havendo um processo saudável de crescimento do setor, que ficou estagnado por muito tempo. Lá fora, a valorização era turbinada pelo crédito fácil e pela expectativa irreal de que os preços subiriam sem parar. No Brasil, ela estaria baseada numa demanda sólida e em critérios rígidos para a concessão de financiamentos. Nos EUA, o crédito chegava a 110% do valor do imóvel, sem comprovação de renda. Aqui, os bancos financiam, no máximo, 80% do total. “O cenário é espetacular”, diz Nigri, da Tecnisa. “A sensação é que estamos no começo da festa, não no fim.”
No Brasil, os preços dos imóveis também não se descolaram dos outros ativos, como no exterior. A valorização estaria apenas compensando o período em que eles subiram menos que as demais aplicações, nos anos 90 e na primeira metade dos anos 2000. Num período de dez anos, os imóveis ainda ofereceram um ganho menor que a Bolsa e outras aplicações. “Fazia tempo que os preços não se moviam, até por causa dos juros altos”, diz José Roberto Machado, diretor de crédito imobiliário do banco Santander.
O setor imobiliário também deverá ser beneficiado pela demografia, de acordo com um estudo das consultorias Ernst & Young e FGV Projetos. A população brasileira, hoje na faixa de 190 milhões, deverá chegar a 234 milhões em 2030. O número de famílias deverá passar de 60 milhões para 95,5 milhões – 1,8 milhão a mais por ano. E a idade média da população, hoje de 29 anos, vai subir para 36. A faixa de 25 anos ou mais, onde se concentram os compradores de imóveis, aumentará de 36% para 42% do total.
Não é de estranhar, portanto, o otimismo de quem trabalha no setor. “Eu achava que não veria isso acontecer – e tinha dúvidas se meus filhos veriam”, afirma Ubirajara Spessotto, de 50 anos, diretor-geral da Cyrela, outro gigante dos imóveis no país. “Estou há 33 anos no mercado imobiliário e nunca tinha visto nada igual. Nos anos 80, todo mundo corria para os imóveis para se proteger da inflação. Agora, o mercado está subindo com lógica e consistência”, diz Nigri, da Tecnisa. 
4 - HÁ RISCO DE QUE SE FORME UMA BOLHA IMOBILIÁRIA? Sim. Embora concorde que não há uma bolha em formação no país, o economista Júlio Sérgio Gomes de Almeida diz que o governo deve ficar atento para evitar que o atual boom imobiliário se transforme numa bolha. Ele afirma que, com a perspectiva de novas quedas dos juros nos próximos anos, poderá haver uma nova valorização dos imóveis. “Há a impressão de que um crescimento rápido do setor só tem pontos positivos – e não é verdade. Uma bolha entorpece a visão, como um lança-perfume. Mas, na hora da verdade, não pede licença para entrar.”
Em sua opinião, o Brasil é propenso à formação de uma bolha imobiliária porque o brasileiro em geral é consumista, o sistema bancário é ágil e as construtoras são capazes. Para ele, os políticos tendem a resistir à adoção de medidas que afetem o crescimento de um setor que gera empregos e tem forte impacto na economia. “Todo mundo pode achar que a valorização dos imóveis é insustentável, mas os políticos podem não querer interrompê-la porque é fonte de voto, os sindicatos também não, porque é fonte de emprego, e as empresas e os bancos também não, porque é fonte de lucro.”
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Nos EUA, foi a política populista oficial, centrada na ideia de que a casa própria deve ser acessível a todos, que inflou a bolha imobiliária que jogou o país (e o mundo) na maior crise econômica desde a depressão dos anos 1930. Uma série de medidas adotadas pelo governo americano, com o apoio do Congresso, estimulou o crédito a um número cada vez maior de compradores, mesmo a quem não tinha como comprovar renda para pagar as prestações. As agências financeiras Fannie Mae e Freddie Mac, subsidiadas pelo governo, receberam incentivos para comprar dos bancos um volume cada vez maior de financiamentos para as faixas de menor renda. Isso levou os bancos a mudar o perfil dos mutuários para conseguir repassar suas carteiras às duas agências. Resultado: a demanda por imóveis explodiu, os preços subiram – e muitos mutuários se deram conta de que não poderiam honrar as prestações.
A inadimplência aumentou. A retomada de imóveis por falta de pagamento também. Ao mesmo tempo, a demanda perdeu força. Os preços, que haviam quadruplicado em dez anos, começaram a cair, afetando o valor das garantias bancárias. Ficou complicado para os bancos rolar no mercado a papelada lastreada nas hipotecas. As agências Fannie Mae e Freddie Mac só não quebraram porque sofreram intervenção do governo. Calcula-se que, no total, as duas instituições custarão US$ 400 bilhões em dinheiro dos contribuintes. “O maior engano é achar que a crise no mercado imobiliário aconteceu por falta de regulação”, diz o economista Thomas Sowell, da Universidade Stanford, autor do livro The housing boom and bust (O boom da casa própria e a crise). “Foi justamente a ação do governo que levou ao relaxamento dos padrões de avaliação de risco dos bancos e à venda de casas para muita gente que não podia pagar.”
Guardadas as proporções, esse é o risco que ronda o programa Minha Casa Minha Vida, lançado pelo governo federal em 2009. Restrito a bancos oficiais, como Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil, ele oferece subsídio para a casa própria de famílias com renda de até dez salários mínimos. Também prevê a redução de impostos para a produção de imóveis destinados às faixas de menor renda. Quem ganha até três salários mínimos deve pagar uma prestação a partir de R$ 50 e de, no máximo, até 10% da renda familiar, por um prazo de dez anos.
Por trás da causa nobre, os problemas que aconteceram nos EUA já começaram a se repetir por aqui. Em Feira de Santana, na Bahia, no primeiro empreendimento do Minha Casa Minha Vida à população, a inadimplência está alta, pois boa parte dos moradores ganha apenas o benefício do Bolsa Família. O calote preocupa o governo. Há o receio de que isso se repita em outros locais. No conjunto habitacional de Feira, que recebeu duas visitas do então presidente Luiz Inácio Lula da Silva e foi apresentado como modelo no programa de TV da presidenta Dilma Rousseff na campanha eleitoral, houve a venda ilegal de dezenas de unidades pelos moradores originais. “Todos os apartamentos irregularmente vendidos serão retomados, como prevê o contrato”, diz uma nota conjunta divulgada pela Caixa e pelos ministérios do Planejamento e das Cidades, responsáveis pela execução e fiscalização do programa.
Talvez o maior problema do Minha Casa Minha Vida tenha sido o impacto perverso que ele teve nos preços dos terrenos nas periferias das grandes cidades. Já ficou difícil produzir unidades para baixa renda dentro do limite do programa, de até R$ 130 mil. O mercado já reivindica um aumento para “destravar” a produção. A presidenta Dilma anunciou que atenderá ao pleito. Espera-se que o reajuste eleve o teto para algo entre R$ 150 mil e R$ 170 mil – um aumento de 15% a 30% em apenas dois anos. “O próprio governo está estimulando a alta no preço dos terrenos com os subsídios do Minha Casa Minha Vida”, diz Viana Neto, do Creci.
Segundo o economista Gomes de Almeida, o governo deveria criar, desde já, mecanismos para restringir o crédito imobiliário e conter a demanda, caso a valorização continue em ritmo acelerado. Uma opção seria aumentar a exigência de capital para os bancos fazerem empréstimos na área. Outras seriam aumentar o valor mínimo da entrada ou reduzir os prazos de financiamento. “O importante é ter cartas na manga para poder virar o jogo.” Na China, onde é maior o temor de bolha imobiliária, os preços subiram bem menos que no Brasil nos últimos anos. Isso não impediu as autoridades de tomar medidas para conter o crédito, como a adoção de restrições para uma segunda hipoteca.
Os gargalos do setor impedem um aumento significativo da oferta no curto prazo
No fim de 2008, o Brasil teve uma amostra do que pode ocorrer numa situação como essa. A crise global se aprofundou e afetou o setor imobiliário aqui. Da noite para o dia, a demanda por imóveis murchou. Grandes construtoras e incorporadoras com estoques elevados de terrenos e apartamentos tiveram problemas. Houve várias fusões. “As curvas de venda daquele período eram aterrorizantes”, afirma Nogueira, da Brazilian Finance. Pouco depois, porém, a economia se recuperou, a confiança do consumidor voltou e as vendas cresceram de novo, eliminando os temores de uma crise mais grave na área.
No mercado imobiliário, fala-se muito sobre a força da demanda, mas muito pouco sobre a carência da oferta. Por mais ágeis e eficientes que sejam as empresas do setor, elas não têm como absorver a demanda atual. Embora a produção de novas unidades tenha crescido significativamente, a oferta ainda é bem menor que a procura. Segundo Spessotto, da Cyrela, seria necessário lançar 90 mil unidades por ano só na Grande São Paulo apenas para compensar o crescimento vegetativo da população, estimado em 1,5% ao ano. O recorde de produção, de 2007, é de 69 mil unidades. Em 2010, a oferta não passou de 65 mil unidades. Na capital paulista, o estoque de imóveis novos, que chegava a 22 mil unidades, em média, em 2005, agora não passa de 10 mil. Isso favorece o aumento do lucro das empresas do setor. Mas provoca uma tremenda inflação no preço dos imóveis, como a dos últimos anos. “A oferta está chegando, mas não em volume suficiente”, diz Antonio Guedes, diretor-geral da Living, empresa do grupo Cyrela voltada para a faixa de menor renda. “O pessoal está pagando quanto pedem. Isso não é bom para o país”, afirma Viana Neto, do Creci.
Ainda que as empresas quisessem aumentar a oferta, isso não seria possível por causa dos gargalos no setor. Falta de tudo: mão de obra qualificada (de pedreiro a engenheiro), máquinas e até material de construção. Há construtoras e incorporadoras criando “universidades corporativas” e montando programas de treinamento para formar trabalhadores. “Hoje a indústria da construção tem dificuldade para fazer seus projetos virar oferta”, diz Cristiane Amaral, sócia da Ernst & Young, especializada na área.
Os bancos dizem que o aumento do crédito não deveria ser visto como problema. De acordo com eles, os financiamentos imobiliários no Brasil ainda equivalem a apenas 4% do Produto Interno Bruto (PIB). No Chile, chegam a 15%. Nos EUA e na Espanha, a 60%. Mas, conforme a velocidade de expansão, pode haver desequilíbrio se a produção não crescer no mesmo ritmo. “Se os juros caírem no médio prazo, levando a um aumento nos financiamentos, o governo terá de agir”, diz Gomes de Almeida.
Há, ainda, outro ponto importante. No ritmo atual de aumento do crédito, os recursos da caderneta de poupança, hoje a principal fonte de financiamento imobiliário, deverão se esgotar até 2013. Até lá será preciso buscar novas fontes para financiar a produção de novos empreendimentos e os empréstimos aos compradores. “Não dá para depender só de uma fonte”, diz França, da Abecip. “Precisamos criar novas formas de captação para girar o estoque de financiamentos”, afirma Ana Maria Castelo, pesquisadora da FGV Projetos.
Se o mercado imobiliário esfriar, os temores de superaquecimento poderão se dissolver. Só que isso pode não acontecer. O mais prudente é não ignorar os avisos. Um mercado imobiliário dinâmico é indispensável para o Brasil continuar a crescer com vigor – e ninguém quer abortar esse processo. Mas isso não pode levar à formação de uma bolha com alto potencial de destruição. A crise imobiliária nos EUA e em outros países deixou lições preciosas para o Brasil não cair na mesma armadilha.
reprodução/Revista Época
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    Por Samy Dana e Vítor Possebom*

    Nos últimos anos, a estabilidade macroeconômica possibilitou que muitos brasileiros não apenas melhorassem seus padrões de consumo, mas também começassem a investir seu capital em ativos reais e financeiros. Por esse motivo, muitos mercados se expandiram e, em especial, o setor imobiliário atraiu grande volume de investimentos. Uma consequência desse maior fluxo de capitais foi o expressivo aquecimento do mercado imobiliário brasileiro. Prova desse fato é que, entre janeiro de 2008 e fevereiro de 2011, o preço dos imóveis elevou-se 82,8% de acordo com o Índice FIPE-ZAP, representando um ganho real de 55,8% ante o IPCA, que variou 17,3% no mesmo período. Logo, pode-se dizer que investir no mercado imobiliário é um grande negócio. Será que essa conclusão é mesmo verdadeira?
    A resposta para esta última afirmativa é um sonoro não. Ao se comprar um imóvel como investimento deve-se pensar em sua taxa de retorno, conhecida também como taxa de aluguel, que pode ser expressa como o valor do aluguel sobre o preço do imóvel – por exemplo, se o imóvel tem o valor de R$ 200 mil e o aluguel tem o valor de R$ 800, a taxa de aluguel é 800/200 mil = 0,40%. Esta é, mesmo com o mercado extremamente aquecido, bastante baixa, como os dados simples e de fácil acesso podem mostrar. Ao entrar em movimentados sites de anúncios de imóveis, percebe-se que essa taxa de retorno alcança, para imóveis novos, valores próximos de 0,35% em bairros nobres de São Paulo.

    Considerando que o CDI, o ativo livre de risco brasileiro, remunerou 0,84% em fevereiro e a poupança, aplicação com o menor retorno no Brasil, paga 0,5% mais TR, totalizando 0,60% em fevereiro, por que um investidor racional investiria em um mercado com risco significativo e baixa liquidez, como o imobiliário, para conseguir um retorno menor ao de aplicações praticamente sem risco? Ademais, a taxa de retorno no mercado imobiliário está, na realidade, em acentuada queda durante os últimos anos. Desde janeiro de 2008, o preço de venda dos imóveis subiu 82,8%, enquanto que o aluguel, no mesmo período, subiu apenas 49,6%, segundo o índice FIPE-ZAP. Dessa forma, percebe-se que a taxa de retorno caiu aproximadamente 33,20% em pouco mais de dois anos! Sendo assim, cabe perguntar: por que os agentes continuam a investir em um mercado com taxa de retorno menor que a livre de risco e, ainda por cima, declinante?
    Todavia, muitos dirão que a análise acima ignorou um aspecto importante do investimento imobiliário: os ganhos de capital. De fato, não foi feita nenhuma consideração acerca deles, que, atualmente, são grandes e expressivos. Logo, quem hoje investe em imóveis aposta no aumento dos preços e, com isso, na elevação de seus lucros. Mas esse comportamento não é semelhante a comprar na alta? Isto é, os investidores não estão desrespeitando o mais simples mandamento do mercado financeiro, que é “comprar na baixa para vender na alta”?
    Além disso, não é esse comportamento de comprar um ativo na esperança de preços maiores no futuro uma característica tão típica da especulação e de suas bolhas?

    De fato, atualmente se vê no Brasil uma típica bolha imobiliária. Essa conclusão é verdadeira,pois o valor de um ativo financeiro está na sua capacidade de geração de fluxos de caixa futuros. Se a taxa de aluguel é consideravelmente menor que a taxa da poupança, este ativo deve estar sobrevalorizado. Contudo, a lógica da bolha é que, apesar do ativo não valer o que estão pedindo, o agente econômico compra com a expectativa de que o ativo irá valer mais no futuro, pois ele acredita que amanhã aparecerá um louco que pagará um preço ainda mais irreal do que aquele que ele pagou hoje. É esse descolamento da realidade e essa loucura que faz com que toda bolha deixe de existir em algum momento. É inevitável que isso ocorra também no Brasil. Quando isso ocorrer, os vários investidores e especuladores que compraram imóveis na expectativa de grandes ganhos de capital encontrarão apenas enormes perdas de capital. Ainda pior, uma crise imobiliária pode causar grandes danos a todo o setor financeiro e a toda a economia real,como ocorreu nos Estados Unidos, que ainda se recuperam, de forma tímida e manca, da queda do preço dos imóveis em 2007 e 2008. A lição de toda essa análise é bastante simples: os retornos do mercado imobiliário são baixos, como comprovam os dados, e extremamente arriscados, como bem notaram os americanos. Por essa razão, se você tem algum capital, não invista em imóveis. Faça uma aplicação mais rentável e de maior liquidez. Ou seja, imóveis atualmente não são investimentos! São bens de consumo, que devem ser comprados por razões muito distintas da eficiência financeira, tais como satisfazer o sonho da casa própria ou a sensação de segurança pessoal que o imóvel próprio pode fornecer.

    *Samy Dana é PhD em Finanças e Professor da FGV-EESP e Vítor Possebom é graduando em Economia pela FGV-EESP e analista da Consultoria Júnior de Economia. Esta seção não
    se responsabiliza por operações decididas a partir das informações e opiniões divulgadas neste artigo.


    Rio: valorização de imóveis de até 380% nos últimos 5 anos



    Preços nas Alturas

    Sofia Cerqueira 
    Com uma valorização de até 380% nos últimos cinco anos, os imóveis das áreas nobres do Rio já se equiparam aos de Nova York, Paris e Tóquio. E não há nenhum sinal de que ficarão mais baratos nos próximos anos
    José Roberto Couto/Ag. Tyba
    Vista da orla de Ipanema e Copacabana: um dos lugares mais cobiçados do mundo
    Depois de uma temporada de cinco anos nos Estados Unidos, a gerente de marketing Mônica Duarte, de 42 anos, voltou à cidade decidida a realizar o sonho da casa própria. Ela, o marido (funcionário de uma multinacional do petróleo) e a filha de 2 anos desembarcaram em fevereiro do ano passado. Com os móveis guardados em um depósito, a família mudou-se temporariamente para a residência da mãe de Mônica e iniciou a busca pelo tão desejado lar. A ideia era comprar um dois-quartos com infraestrutura de lazer na Zona Sul, na faixa dos 500 000 reais. A cada semana, a cada novo caderno de classificados vasculhado, os preços disparavam. Em pelo menos uma negociação, a cifra engordou 100 000 reais entre o primeiro contato e a segunda conversa. Após visitar mais de oitenta endereços, Mônica refez os planos, ampliando sua área de procura. Em março, ela finalmente arrematou um apartamento de 130 metros quadrados, com piscina e playground, pela quantia inicialmente prevista. Só que, neste caso, na Tijuca. “Retornei no pior momento. Cansei de ver lugares horríveis, caindo aos pedaços, por valores absurdos”, diz. De fato, seria mais barato ter voltado antes. De 2006 para cá, houve uma transformação brutal no segmento imobiliário. Segundo dados das entidades que acompanham o setor, a cotação média dos imóveis no Rio subiu 145% nesse período. Em alguns casos, porém, o crescimento foi ainda mais espantoso. Há cinco anos, apartamentos de quatro dormitórios em Ipanema eram avaliados em 735 000 reais. Hoje, as mesmas unidades, ou construções com características idênticas, chegam a custar 3,5 milhões de reais — um aumento de 380%! 

    Por todo o país, uma conjunção de fatores impulsiona o aquecimento nesse mercado. A estabilidade da moeda, seguida da melhora na renda da população, tem levado milhões de brasileiros a acalentar o projeto de abandonar o aluguel. Ao mesmo tempo, os prazos de financiamento tornaram-se mais elásticos e os juros passaram a ser mais camaradas. Com isso, as vendas explodiram, o que levou a uma valorização súbita das propriedades nas principais capitais. Em 2010, os imóveis brasileiros registraram a terceira maior alta do planeta, atrás apenas dos de Hong Kong e Singapura. Envolvido por um cenário já efervescente, o Rio transformou-se numa espécie de versão anabolizada do que acontece no restante do Brasil. Além das condições macroeconômicas favoráveis, a cidade vive um momento de otimismo, com perspectivas muito interessantes para os próximos anos. A escolha para ser sede da Olimpíada é parte desse fenômeno, assim como a atração de diversas empresas ligadas à exploração do pré-sal. Recentemente, uma companhia de petróleo reservou catorze unidades de um lançamento no Leblon para abrigar seus executivos. Detalhe: o prédio nem sequer existe e o terreno, arrematado por 32 milhões de reais, era ocupado até sábado (19) por uma churrascaria. “Não há nada parecido com esse frenesi nos outros estados”, diz Luiz Paulo Pompeia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp).
    Fernando Lemos
    Mônica Duarte: o sonho de morar na Zona Sul trocado por uma residência na Tijuca
    A pergunta que cariocas, brasileiros e até estrangeiros fazem é se tal frenesi não passaria de uma bolha. Nas últimas duas semanas, VEJA RIO ouviu sobre essa questão trinta especialistas, entre executivos de construtoras e incorporadoras, consultores e analistas independentes. O objetivo era entender o que tem feito os preços subir tanto e os riscos dessa situação. Pois todos foram unânimes em afirmar que a alta não é motivada por fatores artificiais e deve prosseguir pelo menos até o meio da década. O que está acontecendo por aqui não guarda nenhuma semelhança com o que ocorreu em 2008 nos Estados Unidos, derrubando não apenas o mercado como também bancos e bolsas internacionais. No Rio, cerca de 90% das compras são realizadas pelas pessoas que vão efetivamente morar nos imóveis. Portanto, não se trata — ainda — de um movimento especulativo provocado por investidores. Existe, no entanto, outro dado interessante surgido da enquete: o ritmo de majoração deve desacelerar e mesmo cessar em alguns bairros nobres. Principalmente em enclaves como Leblon, Ipanema, Lagoa e Gávea, onde se verificaram as maiores valorizações. Nesses lugares, as cifras não vão cair de repente, mas dificilmente crescerão nas mesmas proporções. “Pequenas acomodações vão ocorrer, com estabilização em algumas vizinhanças, mas a tendência é que o aumento continue em espaços que estavam defasados”, acredita Rogério Chor, diretor executivo da construtora CHL/PDG e presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi).
    Em certa medida, trata-se de uma recuperação. Os negócios na área estiveram estagnados por quase três décadas. Nos anos 80 e 90, a cidade entrou em uma espiral descendente, devido a diversas razões. Ao lado do êxodo maciço de grandes empresas, sobretudo para São Paulo, assistiu-se passivamente à decadência de bairros tradicionais, como a Tijuca, sitiados por favelas. A desvalorização ainda assolou São Conrado e regiões de Botafogo, Copacabana e Ipanema, também vizinhos de morros ocupados irregularmente e transformados em redutos de bandidos e traficantes de drogas. O panorama vem mudando radicalmente com as reformas de infraestrutura, urgentes para uma cidade que deseja sediar grandes eventos esportivos, e com a instalação das Unidades de Polícia Pacificadora, as UPPs, iniciativa bem-sucedida de combate ao crime. Entre fevereiro de 2010 e fevereiro deste ano, o preço dos imóveis de três quartos na Tijuca, uma das localidades onde o programa foi implantado, subiu 64%. O mesmo foi observado em ruas e avenidas vizinhas ao Morro Dona Marta, ao Cantagalo e ao Pavão-Pavãozinho, em Ipanema. “Em mais de trinta anos não se via um movimento tão forte”, afirma Paulo Levy, economista do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea) e professor da PUC-Rio.
    Fernando Lemos
    Marcel Cunha: comprar e reformar apartamentos velhos virou negócio
    Como é praxe nas economias de mercado, o setor é regido por um mecanismo clássico: a lei da oferta e da procura. E o fato é que há muita gente procurando, especialmente na orla formada pelas avenidas Vieira Souto, em Ipanema, e Delfim Moreira, no Leblon. Os valores ali sempre foram altos, altíssimos. Hoje, contudo, o metro quadrado de um apartamento de cobertura de frente para o mar sai em média por 30 000 reais, o que é compatível com o metro quadrado de propriedades no Upper Manhattan, área nobre de Nova York, e superior ao de residências no 8º Arrondissement de Paris (veja o quadro abaixo). É nesse pequeno território do Rio que ficam os imóveis mais caros à venda, como uma cobertura de 1 600 metros quadrados, localizada na Avenida Vieira Souto, avaliada em inacreditáveis 36 milhões de reais. Depois dela, outras cinco unidades ultrapassam a casa dos 30 milhões, todas nesse enclave dourado de pouco mais de 4 quilômetros de extensão. Quem comprou por ali não tem do que reclamar. Há três anos, o jogador Ronaldo Fenômeno adquiriu uma cobertura dúplex de 1 000 metros quadrados na Delfim Moreira que pertencia a John Casablancas, fundador da agência de modelos Elite. Preço: 15 milhões de reais. Agora, custa o dobro. No caso de unidades mais novas, a disparada foi ainda maior. Em 2008, a construtora Mozak Engenharia negociou uma cobertura tríplex de 769 metros quadrados, na mesma avenida, por cerca de 11 milhões de reais. Hoje, ela está anunciada por 27 milhões de reais. “Apesar de tudo, a venda é rápida. Há uma década se levava um ano para fechar um negócio desses. Atualmente são necessários três meses”, compara Paulo César Ximenes, dono de uma corretora especializada em luxo.
    Fernando Lemos
    Luzia Caliman: ela pede 600 000 reais por seu quarto e sala em Ipanema
    Embora não seja de natureza especulativa, pelo menos até aqui, a explosão imobiliária tem servido para a realização de alguns bons negócios. E a repentina valorização não beneficia apenas a turma do dinheiro graúdo, que costuma efetuar seus cálculos com algarismos a partir dos sete dígitos. Uma nova categoria de investidores de ocasião começa a tirar proveito da alta dos preços. O empresário Marcel Cunha, dono de uma rede de lavanderias, resolveu recentemente investir em imóveis. Nos últimos dezoito meses, ele adquiriu vinte apartamentos obsoletos ou em mau estado de conservação em bairros como Copacabana e Ipanema. Em média, gastou três meses reformando cada um deles. Trocou piso, tubulações, louças de banheiro, cozinha e refez toda a parte elétrica, deixando-os com o aspecto renovado. Já vendeu catorze. “Depois do banho de loja, consegui vendê-los por um valor 40% mais alto do que aquele que paguei”, revela. Seu mais recente negócio foi um dois-quartos em situação crítica na Avenida Nossa Senhora de Copacabana. Desembolsou 300 000 reais na operação e agora o está revendendo por meio milhão. Até quem nunca pensou em se mudar quer aproveitar a boa maré. É o caso da aposentada Luzia Caliman, que pôs à venda um quarto e sala de 53 metros quadrados na elegante Rua Garcia d’Ávila, em Ipanema, por 600 000 reais. Com o dinheiro ela pretende voltar para Vitória, sua cidade natal, e arrematar uma casa maior, por um terço do valor, depositando o restante em aplicações financeiras. “É uma oportunidade de ouro, que não posso deixar passar”, explica. Alguém aí quer comprar?
    “Daqui ninguém me tira”
    Um grupo de obstinados proprietários de endereços cobiçadíssimos se recusa a ceder à pressão e aos milhões de reais acenados pelas incorporadoras
    O Rio está bem longe de ser uma aldeia, mas há pontos da cidade que guardam notável semelhança com o vilarejo criado pelos cartunistas franceses René Goscinny e Albert Uderzo na série de quadrinhos Asterix. Da mesma forma que os “irredutíveis gauleses” desafiavam o poderoso Império Romano e se recusavam a abandonar seu pedaço de chão localizado no noroeste de França, um grupo de cariocas que vivem em bairros nobres simplesmente se recusa a ceder à pressão das incorporadoras imobiliárias e vender suas propriedades, mesmo por ofertas milionárias. Para as construtoras, desesperadas em busca de espaço em regiões praticamente esgotadas para lançamentos, eles representam um obstáculo e uma dor de cabeça monumental. Estima-se que existam hoje em bairros como Ipanema, Leblon, Lagoa, Botafogo, Jardim Botânico, Copacabana e Leme cerca de 130 casas e prédios antigos em condições de incorporação e cujos donos recusam qualquer tipo de negociação. “Em geral, os moradores não abrem mão porque os imóveis carregam a história da família ou, caso decidam vender, dificilmente encontram algo parecido”, explica Isaac Elehep, diretor da Mozak Engenharia, especializada em empreendimentos de luxo na Zona Sul.
    Selmy Yassuda
    João Carlos Aleixo, do Pomodorino: assédio constante para vender o restaurante
    Um simples passeio permite identificar de imediato onde vivem esses irredutíveis cidadãos, alguns deles tão incomodados com o assédio que já deixam explícita sua recusa logo na fachada. É o caso de uma bem cuidada casa de cerca baixa na Rua Prudente de Moraes, uma das mais nobres de Ipanema. Logo no portão, uma placa anuncia: “Este imóvel não está à venda. Pede-se não insistir”. Nas margens da Lagoa Rodrigo de Freitas, existem cerca de vinte residências como essa, resistindo bravamente em meio a arranha-céus suntuosos. Uma delas, um simpático sobrado amarelo de janelas brancas, na esquina da Avenida Epitácio Pessoa com a Rua Conselheiro Macedo Soares, pertence ao advogado João Nicolau Mader Gonçalves, de 96 anos. Viúvo e morador do lugar há 55 anos, ele não quer nem ouvir falar no assunto. Procurado por VEJA RIO, foi ríspido: “Não tenho de dar satisfação sobre as minhas razões”. Em meio a tamanho assédio, obviamente, não existe distinção entre propriedades residenciais e comerciais. O restaurante Pomodorino, instalado em uma charmosa construção de dois andares na Avenida Epitácio Pessoa, com vista para o Cristo Redentor, é assiduamente visitado por representantes de construtoras. Seu dono, João Carlos Aleixo, já perdeu a conta das propostas que recusou. “Custei muito a achar este ponto. Não tenho motivo para vendê-lo. Sempre sonhei em ter um negócio aqui”, afirma ele, que mora em uma casa na mesma avenida, na esquina com a Rua Maria Quitéria. “Também tentaram comprá-la várias vezes”, diz. “Mas sempre recusei.”
    Se existe um comportamento-padrão entre essa turma é o afeto por suas propriedades. Para eles, viver no lugar com que sempre sonharam está acima de qualquer cifra. Quase todos moram ali há muitos anos e não se veem em outras regiões da cidade. A estilista Lenny Niemeyer é um exemplo célebre de alguém que se recusa a trocar seu lar por uma bolada de dinheiro. Desde 1979, ela reside em um prédio de três andares na Avenida Epitácio Pessoa, fruto de seu casamento com o neurologista Paulo Niemeyer. A princípio, o casal comprou dois dos doze apartamentos. Depois da separação, ela não só ficou como arrematou as outras unidades do edifício, transformando-o naquilo que nos Estados Unidos se chama de townhouse. Reformado, o imóvel de setenta anos ganhou nova configuração e passou a ter sete apartamentos. Um deles é ocupado por ela. Em outro, vivem seus filhos. Os cinco restantes são alugados a amigos íntimos. “Eu nunca quis saber os valores oferecidos. Amo morar neste prédio. Ele faz parte da minha história”, diz.
    Tomás Rangel
    Lenny Niemeyer, que nem quer ouvir propostas pelo prédio na Lagoa: “Faz parte da minha história”
    Atuar no setor de construção civil em uma área com pouca oferta de terrenos exige persistência e muita paciência das incorporadoras. Nas previsões mais otimistas, uma operação de compra pode levar até três anos para ser concluída. Se a propriedade estiver em inventário, a negociação poderá se arrastar por mais de uma década. Uma estratégia comum é oferecer, além do dinheiro, outra residência de características semelhantes nas proximidades. Mas, em um mercado aquecido como o carioca, a busca por esse segundo imóvel pode se revelar uma tarefa extremamente complexa e demorada. O médico Ricardo Sertã nunca fechou as portas a negociações para a venda da casa onde mantém sua clínica, no bairro da Lagoa. Ampla, a edificação dos anos 40 foi inteiramente adaptada para abrigar equipamentos, centro cirúrgico e laboratórios a ponto de, da planta original, ter restado apenas a fachada. Desde que se instalou no local, há dez anos, ele recebe em média uma oferta de compra por semana (repetindo: uma oferta de compra por semana). Até agora, nenhuma proposta compensou a troca. “Eu só saio daqui para outro lugar com a mesma estrutura, o que acho praticamente impossível”, avisa.
    Fernando Lemos
    Ricardo Sertã: uma oferta por semana pela casa na lagoa
    No caso de um proprietário recalcitrante, o desfecho da negociação torna-se absolutamente imponderável, o que pode ser um desastre caso envolva a compra de imóveis adjacentes. A construtora Santa Isabel levou nada menos que 27 anos para conseguir comprar o apartamento pertencente a Lúcia Fraccaroli e a sua filha Gabriela, localizado no Leblon. A empresa já havia adquirido todas as demais unidades e as de dois outros prédios vizinhos (hoje já demolidos). Apenas mãe e filha resistiram, sozinhas, no 1º andar. O motivo era simples: elas não aceitavam o preço oferecido, que consideravam incompatível com uma propriedade que tinha, entre outros atrativos, um charmoso jardim de inverno. “Isto aqui é como uma casa em pleno Leblon”, afirma Gabriela. Há três anos, com o edifício vazio e degradado, elas aceitaram partir para uma nova rodada de negociações e concordaram com uma permuta oferecida pela construtora. Depois de muito procurarem, encontraram um apartamento tinindo de novo, a poucas quadras de distância do antigo. Dentro de um mês, elas se mudam, e, finalmente, a empresa poderá erguer seu empreendimento de alto padrão na área, quase três décadas depois do planejado. Esses gauleses, hein? São (quase) irredutíveis.
    Fernando Lemos
    Gabriela Fraccaroli, moradora do Leblon: contrato fechado depois de anos de disputa